房地产等来曙光?“救市”大招还在路上……
在疫情与经济下行压力下,一季度的经济成绩单意料之中的不好看,严峻形势下,后续高层势必要出台更大尺度的救市政策。
在经济数据公布当天,央行便发布了23条金融救市政策,传递了高层加大马力继续救市的预期。
4月18日,中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》,提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。
这23条救市政策,信号意义强烈:
首先,加快步伐扎实推进重大基础设施建设。具体来看,金融机构要主动对接重大项目、推动新开工项目尽快开工。要合理购买地方政府债券,支持地方政府适度超前开展基础设施投资。要按市场化原则保障融资平台公司合理融资需求,不得盲目抽贷、压贷或停贷,保障在建项目顺利实施。
第二,保持流动性合理充裕。通过多种货币政策工具,引导金融机构扩大贷款投放,增强信贷总量增长的稳定性......促进企业综合融资成本稳中有降,推动金融机构向实体经济合理让利。
这个月的降准以及未见变化的降息虽然不及预期,但其实央行已经强调了“充足流动性”、“扩大贷款投放”、“融资成本稳中有降”,还是摆明了自己的立场,尽管没有降准降息,但并不妨碍央行继续向市场中注水,市场中至少不会缺钱。
第三,“以点带面”保障企业合理融资需求尽快得到满足。“点”是强化产业链供应链核心企业金融支持;“面”是对国有经济和民营经济在贷款、债券融资等金融政策上一视同仁。
第四,在住房贷款方面,因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的蕞低首付款比例、蕞低贷款利率要求,更好满足购房者合理住房需求。
《通知》提出保持房地产开发贷款平稳有序投放,以帮助改善房地产企业的融资环节、解决它们的流动性问题,从而稳定房地产市场,这对于经济实现稳定发展非常关键。
整体看,今年一季度,全国房地产销售继续下行:商品房销售面积31046万平方米,同比下降13.8%,其中住宅销售面积下降18.6%;商品房销售额29655亿元,下降22.7%,其中住宅销售额下降25.6%。
央行发布救市23条之后,4月20日又与银保监会开了个会,通稿内容里,有四分之一的篇幅都在讨论如何支持房地产行业。
基本上是把救市23条中关于房地产的内容又重提了一遍,央行定调,银保监会监督落实,降低首付、降低利率、给房企、房地产行业流动性、受疫情影响人群延期还房贷,应该很快就会落实。
此次会议强调,要执行好房地产金融宏观审慎管理制度,区分项目风险与企业集团风险,不盲目抽贷、断贷、压贷。要按照市场化、法治化原则,做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。
对于受疫情影响地区部分购房者还贷困难的问题,将指导银行重点做好三方面工作:对于正常还款有困难的客户,根据实际情况区分考虑,将延期还款政策落到实处。
“银保监会将指导银行业金融机构通过灵活调整按揭贷款还款安排、合理延后还款期限等方式缓解受疫情影响客户还款的压力,切实将政策落实好、落到位,充分发挥金融机构在抗击疫情工作中的积极作用。”银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞说。
据不完全统计,2022年以来已有超70城先后从限购、限贷、限售和购房补贴等方面优化政策,郑州、哈尔滨大连、南京、宁波等二线城市优化限购政策,郴州、丽水、菏泽、赣州安顺等三四线城市从提高公积金贷款额度、降低首付比例等政策,下调房贷利率等方面入手促进居民合理住房需求释放。
就在4月21日,苏州12329公积金热线传来消息,个人贷款额度上限由45万元提高到60万元,家庭由70万元提高到90万元。
不到一年的时间,高层对房地产的态度发生了一百八十度的转变,素日一贯看衰楼市的经济日报,难得发文,题为《发挥稳楼市在稳大盘中作用》,这条评论写得很有意思,围绕突出房地产在经济中的首位度,一改往日话锋!
三张图感受一下现在房地产的画风,全国商品房销量继续下跌,官方数据显示同比降13.8%,但某第三方机构的统计数据里,百强房企一季度销量同比下跌了47%......
连年高强度升级的调控打压,已经让不少房企如今索性躺平了。如今,房地产已经到了不得不“救”的地步,当然,怎么“救”,是一门深奥的艺术。
行业出清下,未来房企间的收并购会更加频繁,目前一些处境较难的房企,已经有了国资入场的情况,接下来“国进民退”的趋势会更加明显。
当然,对于民营房企和一些中小房企来说,深耕“小而美”,做的专注,做出特色,房地产作为国家经济支柱之一,仍是一片广阔的市场。还有很多领域,如代建、轻资产、新基建、园区、物流仓储等,都是如今政策非常鼓励,并将投入真金白银支持的。
从国家中长期宏观政策选择的角度,稳房价、稳地价、稳预期和“房住不炒”作为目标,是成为“双循环”模式下的必然选择,一系列调控政策的出台,都反映了行业底层逻辑和行业定位的变化。
对于地产人来说,那个躺着挣钱的黄金时代,彻底地过去了。
一面是盈利能力不断承压的开发业务,另一面是存量不动产运营、管理的崛起,如备受资本市场认可的物管业务。这也不难理解各大房企对资产管理行业积极布局。
现在以及未来,房企的角色会逐步从“开发商”转变为“运营商”。细数前50强房企,几乎所有都无一例外涉足了存量运营业务。未来,只有掌握存量市场的核心竞争力,才能够使企业立于不败之地。
但可以说,如今的地产行业进入了布局存量资产运营管理领域公司的‘盛世年华’,他们好日子才开始。
鉴于此,我们推出了“名师领航计划”网络实训——【不动产运营和资产管理全体系升级精讲课】
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头部讲:不动产运营和管理价值链和盈利模式——以商业地产为例
(一)商业地产(不动产)的市场、政策和企业竞争力全面分析
3. 国家相关房地产和金融政策及影响
4. 商业地产企业的核心资源和竞争力
(二)商业地产(不动产)运营和管理价值链解析
1. 存量时代来临!商业地产核心价值:精细化运营管理和资产管理
3. 商业地产行业升级和创新的方向
(三)当前商业地产参与者在“投资、融资、管理、退出”方面面临的典型难题和对策
1. 怎样投资商业地产才能避免踩坑?
2. 资金端承压,多数商业地产项目的融资困境如何化解?
3. 商业地产运作中源源不断的现金流是怎样炼成的?
4. 商业地产退出变现难!有哪些可行的退出渠道?
5. 我国房地产私募基金和公募REITs已具雏形
(四)新形势下商业地产(不动产)运营和管理盈利模式解析
1. 万达和红星美凯龙 - 代建+运营
2. 华润和雅居乐 - 物业管理 +商业管理 (+城市管理)
4. 锦和商业和德必集团 - 科技和文化园区管理
6. 商业地产重资产和轻资产运营和管理模式及利弊
第二讲:运营人必修:办公楼精细化运营全周期管理打造实例课
(一)我国城市办公楼和产业园区办公楼市场现状和发展趋势
1. 我国城市办公楼(含产业园办公楼)市场现状和发展趋势
2. 部分一二线. 对闲置和低效利用的办公楼新政和机遇
4. 办公楼机构投资、企业自用和个人投资各自特点
(二)办公楼的物业、设施、招商、运营、资产和资本管理内容及价值链
1. 办公楼资产核心价值:运营、资产和资本
2. 办公楼的物业、设施、招商、运营、资产和资本管理的内容及价值链
3. 办公楼项目的“投资、融资、管理、退出”及案例分析
(三)办公楼资产管理、运营与盈利模式设计和打造
(四)办公楼项目资产估值和运营期财务思维逻辑
1. 办公楼大环境、硬件、软件、权益的评估
2. 办公楼项目估值、资本化率(Cap Rate)及NOI
1. 办公楼资产融资和退出的主要方式
3. 房地产(不动产)资产证券化
4. 办公楼物业抵押资产证券化(CMBS)金茂等案例分析
5. 房地产(不动产)投资信托基金越秀案例分析
第三讲:看懂不动产资产管理的各项指标,会做投资分析测算
(一)不动产资产核心价值和资产管理周期(价值和关系)
1. 从北京朝阳区某商业项目交易案例看商业资产估值
2. 不动产资产核心价值:运营管理和资产管理
3. 不动产资产“投资、融资、管理、退出”周期和价值链
(二)不动产资产管理核心经济指标的分解和测算(指标和测算)
1. 不动产资产评估方式——市场比较法、投资回报(收益)法、成本计算法等
2. 国际上机构投资者主要采用的不动产资产评估方式
3. 不动产运营(商管)的几大指标(Cap Rate、NOI和NPI、Value、坪效等)
5. 房地产(不动产)投资信托基金(REITs)的核心经济指标
(三)从投资测算到落地运营指标的管理闭环(运作)
1. 从投资测算到落地运营指标:提收入、控成本、强预算
2. 运营和资产管理指标的跟踪和优化
第四讲:机遇与难度并存的城市更新案例难点、要点解析
(一)城市更新的内容、存在的问题和运作的风险
1. 城市更新和旧城改造的目的和内容及政策分析
2. 当前城市更新主要政策梳理及地方操作模式比较
3. 伦敦和纽约等海外城市城市更新经验、案例分析和启示
4. 城市更新项目操作的“痛点”和难点分析
(二)广州、深圳、上海和北京等城市更新的实践、案例分析及启示
1. 城市更新的阶段和基本流程分析-以深圳为例
(三)城市更新开发模式和“投、融、管、退”
6. 哪些企业有参与城市更新的优势
第五讲:租赁住房加入落地,产品运作全解析
1. 住房租赁市场分析和发展前景
2. 住房租赁的主要政策及对房东和租客的影响
3. 住房租赁的主要问题、难点和机遇
1. 经营性资产“投资、融资、运营管理、退出”特点和流程
2. 住房租赁产品投资策略和流程
3. 国家队、开发商系、中介系、创业系和酒店系投资者分析
4. 长租和短租、白领和蓝领公寓、重资产和轻资产运营模式及风险分析
(三)住房租赁产品的投资和运营管理
1. 经营模式和盈利模式分析(含重资产、中资产、轻资产)
2. 投资和运营管理有哪些主要经济指标和测算?
1. 债权融资方式:银行贷款、CMBS、ABS
2. 资本退出方式:类REITs和REITs、上市、长租公寓并购和未来散售
第六讲:物业管理3.0时代运营核心逻辑实战
(一)物业服务行业的内容、前景、升级和创新(市场、政策和行业)
1. 中国房地产市场、物业管理行业现状和发展趋势
2. 政府的房地产和金融相关政策对物业管理行业的影响
3. 物业管理的赛道空间持续扩张、创新和升级
4. 住宅、写字楼、商场等物业管理特点
5. 物业管理和商业管理业务赛道的交叉与合作
6. 物业管理行业的并购加剧,集中度增加
7. 中小型物业管理公司怎么突破或者上市?
(二)碧桂园服务、雅生活、华润万象、万物云、万达、锦和、德必、普洛斯等案例分析(企业研究)
6. 锦和和德必科技和文化园区运营
(三)从物业管理到美好生活和城市运营(升级和创新)
1. 物业公司的估值主要影响因素
2. 物业管理1.0、到商业运营和园区运营2.0、到城市运营3.0
第七讲:产业地产增值有道,投融管退策略实战解析
(一)我国的产业升级、政策、市场、机遇和挑战
(二)产业园区特点、投资开发、盈利模式及风险和规避
1. 产业园区的内容和几种发展模式
6. 锦和商业和德必集团 – 科技和文化园区管理
7.“假”和“线. 关于产业园区和勾地的几种发展模式意见
9. 产业园区投资和前期工作(选择、规划、现金流及招商等)
10. 产业园区12类风险和规避
1. 国家和地方政府产业金融政策及影响
2. 产业园区的主要融资方式及案例分析
3. 不同开发和持有运营阶段的融资方式
(四)产业园区项目的运营管理和资产管理
1. 产业地产项目的招商、运营、物业、设施、资产管理
2. 产业地产项目价值链、运营与盈利模式设计和打造、价值提升
3. 产业地产主要运营和资产管理及大宗交易的经济测算指标
(五)产业园区的退出和资产证券化(含基础设施不动产公募REITs)
1. 产业园区项目的退出(整体退出和分项退出)
2. 产业园区和厂房的机构投资、企业自用和个人投资各自特点
3. 产业园区资产证券化(含REITs)的内容和退出及招商蛇口、普洛斯等案例分析
第八讲:商办物业项目大宗交易和收并购重点、难点、运作策略和案例解析
(一) 大宗交易的定义和本质 (本质)
(二)大宗交易的买家和卖家及服务者分析(参与者)
(三)我国大宗商业不动产项目交易的市场情况和展望(大宗市场)
(四)综合体、写字楼、酒店、公寓、物流仓储等大宗交易的特点(特点)
(五)大宗交易的发现、选择、判断和决策流程(投资含并购)
(六)产权交易和股权交易特点、风险及六大要素(交易方式)
(七)大宗交易项目评估和成交价格 (定价)
(八)大宗交易项目的“退出”和“投资、融资、管理、退出”(退出思维)
(九)融创并购万达文旅和广西彰泰案例分析(买入多个项目,并有附加价值)
(十)光大安石科技园区发行REITs套现(项目转让给REITs)
(十一)写字楼并购 – 黑石案例分析(买入多个项目,然后大宗卖出)
第九讲:商业地产的升级和转型,渠道、运作方式分析
(一)商场、电商、仓储、物流、大数据中心、PE、REITs等价值链变化与机遇
1. 传统的实体商场的关联方和价值链
2. 新形势下电商、物流仓储和实体商场的关联方和价值链
3. 模拟分析-本次疫情将造成中国商业不动产的系统性困难
5. 商业地产在城市更新发展中的机遇
7. 从资本市场看万达商管、宝龙商业、锦和商业、德必集团
(二)不动产、PE、REITs的不动产价值链案例分析
3. 阿里菜鸟(仓储)不动产+类REITs案例分析
(三)标杆企业持有型物业从投资到退出全流程产业链和价值链案例详解
1. 全面布局的万科,为什么说它还是老大?
2. 碧桂园——不仅是销售之王,还在深耕存量市场!
3.“一体两翼”的金地,如何做到升级显效?
4. 招商蛇口,聚焦园区开发与运营!
5. 后起之秀阿里巴巴,也已进军存量蓝海?
6. 博枫:低调和全球蕞大的房地产资产管理公司之一
7. 麦格理:如何炼成多面出击的全能选手?
8. 联实:从建筑起家,到房地产和投资及金融!
第十讲:商业地产融资和资产证券化产品、运作策略和案例分析
(一)不同商业地产产品对应的融资产品和策略
3. 商场、办公楼、租赁住房、酒店、文旅和养老、产业园区和物流仓储
4. 商业地产项目开发和运营各个阶段的融资
5. 大中小房地产企业商业地产融资的挑战和机遇
(二)银行贷款、信托、保险资金、银行债券
(三)债券、上市、私募基金、资产证券化
5. 基础设施不动产公募REITs历史演变
7. 我国基础设施不动产公募REITs政策、发行流程、首批试点产品表现及第二和第三批试点产品
8. 打通从私募基金到不动产公募REITs退出渠道及案例分析
针对性解决问题,横跨理论和实操,国内独此一份,颠覆你对不动产运营和资产管理的刻板印象。
万科、万达、保利、碧桂园、融创、华润置地、招商蛇口、世茂、佳兆业、印力、阿里亲橙里和菜鸟、京东、龙湖、红星美凯龙、绿城、金地、越秀、阳光城、锦和、德必、华润万象城、雅生活、普洛斯、光大安石、凯德、铁狮门、黑石、麦格理、平安、泰康、中信证券等各类大中小开发商和金融机构的案例分析
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或微信/手机:13524678515; 13564686846; 13391219793
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