一、“人城产” 融而未合下，产业地产井喷成为了一把双刃剑。

　　1.刀刃：刚刚过去的一年，山东省淄博市劲吹产业发展“集结号”。该市公布的2021年千亿重大项目投资名单中，涵盖重大项目500个，产业项目近400个，其中不乏还导入各类产业载体项目40余个。

　　位列“名单”的京东海月龙宫绿色智慧冷链物流产业园，以标准化厂房、企业独栋为开发对象，实现土地的整体开发与运营，该类产业载体亦被业内统一贴上产业地产标签。

　　2.刀背：2021年12月底，即将启用的淄博周村区京东云仓，在规划与用地方面仍面临诸多问题。

　　一条专为项目新修公路，被指未批先建、涉嫌违规占用农村耕地和基本农田；据2021年4月公布的“田长制”标识牌显示，一期占地270亩，正处在北郊镇固玄庄、固玄店村一般耕地和部分永久基本农田保护区内。

　　淄博市辖区还分布着连城智谷（临淄）数字产业孵化中心、连城智谷（周村）智造小镇、桓台县中南高科·创智未来产业小镇、淄博电子信息产业创业创新园等多个产业地产项目。

　　这些项目的产业定位虽不尽相同，运营属性却如出一辙，普遍以厂房租售为依托，还出现商品房捆绑产业地产开发的情况，以及“有城无产”的房地产化倾向。

　　海月龙宫物流港地处山东省淄博市鲁泰大道与西十五路交会处，项目计划总投资28.5亿元，占地面积660亩，建筑面积约48万平方米，整个项目分两期建设。其中，项目一期投资13.5亿元，占地270亩，建筑面积33万平方米，分为20万平方米一站式健康食材冷链物流园和13万平方米特色复合商业综合体。目前工程已进入到室外配套施工阶段。

　　售价在13800元/平方米的厂房式商铺（50年产权），位于项目一期工程中的健康食材冷链物流园，园内布局有近30栋单体厂房（含独栋），每栋厂房分割成多个4.5米宽，9米进深的开间商铺，分上下两层，户型面积从85平方米至420平方米不等。

　　“在此投资置办商铺，未来收益预期必定稳赚不赔。”——该项目开发商山东海月龙宫城市开发建设有限公司不仅与海盛水产批发市场合作承接产业转移，还与京东集团签署合作协议，共同打造高端数字化智慧农产品冷链物流产业园。

　　“承接有着十余年运营积淀的海盛水产批发市场搬迁，海月龙宫物流港不可一蹴而就，若要再次形成规模和市场影响，至少需1—2年的时间。”“市场如期完成整体搬迁几率渺茫”。

　　“横在海月龙宫物流港东门前的成片麦田，或成为该项目正式启用前蕞大的阻碍”。这条专为海月龙宫物流港项目而新修的公路，或因涉嫌违规占用周边村庄（固玄庄村、固玄店村）耕地和基本农田，该工程如期交付存变数。

　　国家自然资源部、农业农村部于2019年1月3日联合下发《关于加强和改进永久基本农田保护工作的通知》（自然资规[2009]1号），《通知》要求，一般建设项目不得占用永久基本农田。此外，严禁通过擅自调整县乡土地利用总体规划，规避占用永久基本农田的审批。

　　对外号称产业新城运营商的幸福连城控股集团有限公司通过销售50年产权厂房和企业独栋为依托，试图打造产城融合样本

　　“项目建设与土地扩张出现规模倒挂”。体量有限的产业载体，土地批少占多。借助连城智谷·临淄数字产业孵化中心开发名义，除了在少量获批土地上建设外，通过以租代征周边村庄的大部分土地处于“圈而未建”状态。

　　以租代征村民集体土地，在当地是比较普遍现象。侯家屯村集体土已被周边多个工业项目及修路占用后所剩不多。

　　“不止是盖厂房，卖厂房”。有别于传统产业地产，桓台县创智未来产业小镇（以下简称“创智产业小镇”）在对标产城融合中不仅深耕工业厂房，还兼顾商品房开发销售。

　　从项目现场树立起的“山东省‘双招双引’重点项目”“中小企业总部基地”“智能制造产业集群”等户外宣传标语中不难发现，“小镇” 背景亮眼，释放聚集产业要素信号明显。

　　整体销售过半的工业厂房(50年产权)售价在3200元/平方米至5000元/平方米；准现房在售的住宅（70年产权）项目为中南高科·创智花园（一期）平均售价6500元/平方米。

　　1.中南高科：中南控股集团有限公司起步于1988年，下辖江苏中南建设集团股份有限公司（证券代码：000961）、南通建筑工程总承包有限公司、南通市中南建工设备安装有限公司、北京城建中南土木工程集团有限公司、金丰环球装饰工程（天津）有限公司等20多个子公司。

　　2020年9月10日，中国民营企业500强榜单发布，中南控股集团有限公司位列第11名，营业收入28214000万元。

　　2.山东省淄博市市长 马晓磊，男，回族，1968年10月生，中共党员，在职研究生学历，工学硕士学位。2018年04月，任山东省淄博市委副书记、张店区委书记；2020年04月，任山东省淄博市委副书记、张店区委书记、淄博经济开发区党工委书记；2020年11月，任山东省淄博市委副书记，市政府副市长、代市长，张店区委书记，淄博经济开发区党工委书记。2021年1月，任淄博市委副书记、淄博市政府市长、市政府党组书记。

　　3.山东省淄博市市委书记 江敦涛，男，汉族，1969年5月生，籍贯山东即墨，出生地山东莱阳，在职研究生学历，管理学博士，中共党员。曾任共青团即墨市委副书记、书记，共青团青岛市委常委、宣传部部长，共青团青岛市委常委、组织部部长，共青团青岛市委副书记、党组成员。2008年10月，青岛市城阳区委常委、组织部部长，城阳区委常委、常务副区长；2012年青岛市委组织部副部长；2015年03月，青岛市崂山区委副书记、区政府党组书记；2015年04月，青岛市崂山区区委副书记、区政府党组书记、代区长；2015年10月，青岛市崂山区委副书记、区政府党组书记、区长；2017年01月，青岛市崂山区委书记；2019年08月，淄博市委书记。

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