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商办写字楼遭遇寒冬,未来何去何从?

admin4个月前 (07-11)新闻中心370

2020年起,全球疫情的冲击、消费习惯的数字化转变以及远程工作模式的普及,给商业地产带来了巨大的影响。

一、空置率与租金现状
一线城市的写字楼出现了大量空置,空置率飙升至十多年来的高位,租金水平跌至近十余年的谷底。数据显示,2023年底,北上深的写字楼空置率均超过20%,其中深圳甲级写字楼空置率超过26%,上海和北京分别为21.8%、21.7%。2024年头部季度,北京、上海、广州、深圳的空置率分别为18.3%、15.77%、18.4%、27.0%,虽有所回落,但仍处于高位。同时,租金也大幅下降,戴德梁行数据显示,截止2024年一季度末,一线城市写字楼租金平均每月为216元/平方米,同比下降5.7%,约下滑至2011 - 2012年水平。深圳2024年Q1的平均租金为165.9元/平方米,回到了11年前的水平。
二、净吸纳量的变化
“净吸纳量”(新租面积 + 扩租面积 - 退租面积)是评估写字楼市场供需情况的重要指标。从蕞近两年的数据来看,一线城市的写字楼净吸纳量出现暴跌。北京甲级写字楼的净吸纳量从2021年的101万平方米锐减至2023年的12.7万平方米,降幅高达87%;上海从136万平方米骤降至39万平方米,减少约71%;深圳从84万平方米下降到22万平方米,缩水比例达到74%。总体来看,北上深的甲级写字楼在过去2年的需求规模缩减了70% - 90%。
三、供给情况与行业关联
在写字楼供给过剩的情况下,一线城市未来几年仍有较高的供应。例如,深圳预计今年内投入使用120万平方米的甲级写字楼,广州的琶洲、金融城仍有大量甲级写字楼在未来两年入市。商业地产不景气、写字楼高空置率,与第三产业尤其是现代服务业密切相关。以广州为例,今年二季度写字楼租赁需求中,TMT行业占30%,其次是专业服务业(21.9%)、贸易和零售业(12.1%),主要涉及互联网、金融、法律、外贸等行业。然而,随着互联网行业增速放缓,金融监管趋紧,互联网公司和金融企业正在缩减办公空间。例如,北京的中关村和望京,字节跳动、微软、爱奇艺等行业巨头纷纷缩减租赁面积,美团更是提前退租3万平方米。外资企业的离场也削弱了对写字楼的总体需求,2023年度,中国实际利用的外资规模较前一年缩减8%,外资企业削减在华布局或关闭办公场所,对国内写字楼市场需求造成直接冲击。
四、企业需求减少的原因
从微观角度看,企业面临业绩下滑,为开源节流,对办公空间的需求显著减少。从宏观角度看,中国经济正处于从制造业向服务业驱动的转型期,过程复杂且漫长。
五、美国商业地产的情况
商业地产不景气的情况在美国也很常见,甚至出现崩盘。美国写字楼物业价格大幅下跌,纽约曼哈顿一处办公楼以“骨折价”出卖,价格下跌约67%,出售金额低于未偿还的抵押贷款金额。疫情改变了美国传统工作场景,远程办公成为常态,美联储加息推高企业运营成本,压缩办公租赁资金。美国商业地产的“寒冬”导致地方银行坏账率增加,多达300家地方性银行面临偿付能力不足问题,纽约社区银行股价暴跌,不得不采取措施改善财务状况。
总之,在全球经济转型期,商业地产的未来充满变数,中国和美国都需要以创新思维和灵活策略应对挑战,寻找可持续发展路径。

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