观望持续2023年12月产业运营服务发展报告

葛毅明135246785153年前 (2023-12-18)新闻中心1236

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

　　观望持续 2023年12月产业运营服务发展报告

　　观点指数民营园区持续观望，中南高科推轻资产平台近期动作频频的中电光谷在月内继续签下数项合作，均为与地方政府合作建设园区，包括与济宁经开区和沈阳沈北新区的合作。以规模化扩张为主的中南高科今年亦放慢了脚步，期内推出轻资产平台“因大联科”，希望打造中南高科的“第二发展曲线”。

　　粤浦、知识城广州联合拿地，分摊风险是大势工业用地供应在11月迎来一波新的高峰，具体市场接受度仍需等待12月数据的体现。不过，11月的成交数据再度出现下滑，市场信用有待恢复。但也要注意到，头部产业园区开发商正在年末发力，联合拿地的情况也在增加，如粤浦科技在广州所摘得的地块是与广州知识城集团联合摘得的，将用于建设粤浦·广州全球AI赋能中心项目。

　　产园REITs延续下探，交投仍冷淡二级市场上，产业园REITs延续10月即开启的整体下行趋势，市场表现未见改善。其中，在10月完成解禁的临港创新园REIT跌幅蕞小，为1.56%，主要源于10月份跌幅过大，已提前透支未来跌幅。

　　民营园区持续观望，中南高科推轻资产平台

　　今年社会投资下降明显，园区投资主要以国有产业园基础设施建设推进为主，民营经济发展旺盛的珠三角亦建设了大量国有产业园，上海则出台工业上楼政策，希望加大空间密度，也借此留住更多企业，然而观望情绪比较浓厚。

　　近期动作频频的中电光谷则在月内继续签下数项合作，均为与地方政府合作建设园区，包括与济宁经开区和沈阳沈北新区的合作。以规模化扩张为主的中南高科今年亦放慢了脚步，期内推出轻资产平台“因大联科”，希望打造中南高科的“第二发展曲线”。

　　当前中小企业投资观望情绪比较浓厚，租购厂房的需求明显下滑，民营产业园区的投资亦随之降速。有的仍在加大重资产投入，但转变模式，如联东转打科技园区品牌粤浦科技，并寻求与政府平台公司合作；有的转型轻资产，如华夏幸福产服；还有的转向资产管理。

　　中南高科在此时打出“因大联科”这个品牌，也是希望能有所转变，开拓新路径。据观点指数了解，尽管今年中南高科的重资产扩张仍保持一定的速度，在各区域都有一定数量的拿地和开工建设动作，但其厂房销售和出租明显遇到了难题，因而开拓新路径成了必然。

　　据观点指数了解，“因大联科”集“创新开发、招商赋能（灯塔瓴科）、服务赋能（因大产服）”三位一体。其中因大产服的业务可以分为“园区物业”和“产业服务”两大核心板块，目前主要负责中南高科旗下园区的需要，并努力往外拓展至其他有需求的产业园。

　　据了解，目前中南高科已累计交付100多座产业园，涉及超80座城市。因大产服管理层对媒体表示，截至今年末，大概有20%的客户来自非中南高科园区。

　　粤浦、知识城广州联合拿地，分摊风险是大势

　　工业用地供应在11月迎来一波新的高峰，具体市场接受度仍需等待12月数据的体现。不过，11月的成交数据再度出现下滑，市场信用有待恢复。要注意到，头部产业园区开发商正在年末发力，联合拿地的情况也在增加，分摊风险是现时大势。

　　数据来源：Wind，观点指数整理

　　从具体拿地情况来看，报告期内继续有多家产业运营企业成功拿下产业用地，包括联东U谷、粤浦科技、万洋众创城、中南高科和华城新产业。其中，粤浦科技在广州所摘得的地块是与广州知识城集团联合摘得的，将用于建设粤浦·广州全球AI赋能中心项目。

　　长期以来，联东U谷一直是中国产业园区开发商的龙头，其长期主打多层标准化厂房，规模化复制和高速扩张是其代表名词，该模式自然令其迅速扩张成为全国性的公司，但在近年愈发强调高新制造的大环境下，显得格格不入。

　　地方政府对工业用地的规范条款越发复杂严苛，希望严加掌握工业地的具体用途。

　　为了摆脱地方政府对其固有印象，联东在2021年成立粤浦科技，寄希望通过该平台转型为科技型产业园区。

　　而此次广州拿地，粤浦科技成功拉上了知识城集团联合拿地，以总价3696万元摘得广州黄埔1.17万㎡工业用地，容积率去到4.0。地块规划产业类型为人工智能、生物技术、高端装备等新兴产业，地块固定资产投资强度为1.28万元/平方米。

　　从合资公司的股权结构来看，广州粤知科技有限公司由上海粤浦科技有限公司和知识城（广州）产业投资集团有限公司共同成立，粤浦科技持股65%，知识城产投持股35%。

　　另外，华城新产业以总价8330万元摘得顺德4.8万㎡工业用地，将用于建设顺德润智数字科创绿洲项目。这是华城新产业在佛山建设的第2个项目。此前华城已在佛山布三龙湾南海片区布局有佛山南海润慧科技园，计划打造成南海区工业上楼的标杆和样板。

　　产园REITs延续下探，交投仍冷淡

　　从交易数据来看，11月各类资产成交量、成交金额集体上升，日均区间换手率也有一定提升，仅园区基础设施类、保障性租赁住房类继续下行，但除生态环保类换手率超1%外，其余均在1%以下，反映了二级市场仍维持悲观，交投冷淡。

　　二级市场上，产业园REITs延续10月开启的整体下行趋势，市场表现未见改善。其中，在10月完成解禁的临港创新园REIT跌幅蕞小，为1.56%，主要源于10月份跌幅过大，已提前透支未来跌幅。

　　另外，建信中关村产园REIT、华夏合肥高新产园REIT与华夏和达高科产园REIT跌幅分别为16.16%、15.87%与15.40%，跌幅位居前三，其余产品跌幅均处于3.79%-4.50%，整体下行趋势难见改善。

　　就投资收益而言，我国公募REITs板块间的综合收益已出现明显分化，产业园REITs受到宏观因素的极大影响，投资者持有的综合收益基本为负；从分红回报率来看，产业园REITs目前派息率在4%-5%之间，亦低于高速公路领衔的特许经营权类产品的8-13%，尽管高速公路也受到了经济环境的极大影响。

　　截至目前，上市交易的公募REITs共29只，首发募集资金总额达954.52亿元，离千亿大关愈发接近，而若记上4单扩募的金额，发行规模已经超过千亿。

　　从目前还在证交所走流程的产品来看，截至今年11月末有4支REITs已通过但未正式上市交易，另外还有10支产品正在审批中。而10支正在审批的产品中有4支属于园区基础设施类，其中包括易方达广州开发区高新产业园REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT及博时津开科工产业园REIT。