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　　原标题：对话余钟炼：如何以数字化撬动不动产时代全价值链？ 领航100⑱

　　【编者按】传统行业的数字化变革势不可挡，房地产行业也不例外，从开发到物业，从硬件到软件，从底层平台到场景应用，不一而足。搜狐焦点年度特别策划——领航100，记录中国数字化先行者，透视行业数智化生态链。

　　“数字化本身的基础是0和1，某种程度上元宇宙是数字化的终极方向。但不应该把元宇宙作为科技终极追求，因为人类文明的进步在于发现和利用真实宇宙规律进行万物创造；元宇宙作为人类创造的一种虚拟子体，与上述进步观是背道而驰的。”

　　余钟炼是昊楼科技创始人、CEO。一头中长发造型为这位科技公司掌舵人增加了些许“摇滚风”。个性标签不走寻常路，他的观点同样富有见地。

　　近年来，元宇宙之风大行其道，不仅元宇宙概念公司市值飙升，更有中青宝90后董事长举办起了“元宇宙婚礼”，号称“国内首个线上线下虚实梦幻联动婚礼产品”。如火如荼的元宇宙开启了虚拟世界的大门，业内褒贬之声此起彼伏。

　　在接受焦点财经专访时，余钟炼直接表明观点：“Meta的东西一点都不酷，像矩阵一样把人类圈养在元宇宙里，是一件很扯的事。做个不恰当的比喻，科技如果都向元宇宙，也许就如同中世纪的宗教统治，后果就是某大陆黑暗的1000年。”

　　2021年9月完成由凯龙瑞集团领投的数千万元人民币的Pre-A轮融资。2021年年底，余钟炼带领昊楼科技入围毕马威地产科技50强，昊楼科技是唯一一家核心业务聚焦不动产经营管理SaaS的创业型公司。

　　此外，直面存量地产和园区行业“资产管理”、“客户运营”以及“楼宇招商”三大核心管理难题，昊楼科技以“1号楼·资管云”、“1号楼·运营云”以及“1号楼·招商云”三大产品 在存量市场的数字化中杀出了一条新路。

　　其中，“资管云”帮助客户建立楼宇资产的全生命周期管理矩阵，包括资产建档、资产规划、资产租赁、资产收益及盘点等内容；“运营云”则打穿系统只在内部使用边界，将重点使用者定位为楼宇入驻租户，帮助资产持有及运营方建立私域流量；“招商云”帮助客户建立线上招租平台，将引流与CRM管理融合为一，并与资管云产品深度打通。除了以上三套产品，昊楼科技还将在物联网及中台层面发力。

　　在客户领域，昊楼科技已经参与远洋集团、京东方集团、上海浦东机场、中信集团、当代置业、万通地产、石榴集团、德必集团、上海浦东软件园、中南高科、广东广播电视台等企业的数字化建设示例。

　　一家科技类“黑马”公司的脱颖而出往往离不开创始人的构思。日前，焦点财经与昊楼科技创始人、CEO余钟炼进行了一场独家对话，畅谈了他关于房企跨界科技公司、元宇宙、资管数字化等热点话题的诸多洞见及昊楼科技数字化的“武林秘籍”。

　　经历了“至暗时刻”的地产行业正在企稳恢复。众多地产企业也在谋求转型路径，其中数字化转型就是诸多向生赋能的出路之一。为此，诸多房企正在孵化自己的科技公司，并希望以科技力量开拓“第二增长曲线”。

　　“您如何看待房企孵化科技公司的未来前景？”

　　面对焦点财经的提问，余钟炼反问：“假如有一天房企的科技公司向同等级房企去推销自己的产品，这些地产公司能接受吗？”答案，不言而喻。

　　对于未来5年内中国房地产公司的格局，余钟炼的判断是，首先市场地产公司的数量在锐减，未来的格局肯定是70%-80%左右国央企，还有20%-30%的民营企业，他们对数据其实非常重视。但是，不太可能用同业的产品。

　　数字化产品它分为两种，一种是产品级产品，另一种则是项目级产品。后者完全根据公司需求量身定制，不可能把它产品化，因为产品化需要很长的周期。

　　一般公司都有工期时间设定，严格来说只适合于自己的公司来用，整个房地产的管理诉求非常复杂，项目级的产品如果流入市场，要经过非常多的修改才能符合公司使用。此外，很多产品都是第三方，适配性也存在问题。专门的科技公司开始已经考虑到了适配性，一开始就花很多时间去打磨。

　　第二，更致命的是基因问题。房企基因本质上是一个甲方，与同业者还是竞争关系。如果用了产品，就意味着如果用对手的科技产品，所有的项目的核心数据有泄漏可能。尤其是央国企房企选择难度更大。

　　余钟炼指出，如今，某些大型房企会聚焦在中低端市场，这意味着价格非常低，显然不是特别好的生意。

　　“凡事有追求的同类型同业公司绝对不会考虑他们的产品。因为所有地产公司旗下的科技公司，都绕不开数据安全这一话题。”

　　房企数字化现在需要的是“农夫山泉”而非“高级饮料”

　　虽然数字化浪潮已经席卷各个领域，但是房企数字化转型亦是五花八门。

　　针对房企数字化转型面临的痛点，余钟炼指出去年之前的十年和今年以后的十年有所不同。

　　“一直以来，房地产无非是收支两条线的痛点。未来收入多少？如何融资？怎么把资金调拨为投资测算做准备，这是所有老板关注的问题。围绕这两条线可粗可细，往上下去延伸，这是过去房地产数字化聚焦的内容。”

　　现在房企面临生存、融资等诸多困境，数字化的成本同样不可忽视。余钟炼认为，如今的数字化如果非要找一个痛点就是去化的难题。这意味着房企会将钱花在一些数字化的产品上，帮助他们去库存，反而现在的ERP、OA系统都不是蕞紧急的事情。

　　“因为很多房企数字化预算大幅下降，但是会有一部分预算做成营销费用，以营销费用的名义购买营销工具或者营销saas等产品。”

　　余钟炼举了一个例子。好比向一个快渴死的人，去推销一些高级饮料，结果他说只要农夫山泉就可以了。短期内对房企来说，需要的只是‘农夫山泉’。”

　　针对数字化的终局及未来走向，余钟炼认为需要分行业来看。

　　从科技行业来看，数字化的未来前景非常广阔，但是回归到地产行业，首先数字化是很重要的构成部分，地产数字化要以信息化作为基础，然后将物联化、智能制造化，甚至把互联网化的一些内容全部融合进来，所以房地产数字化目前的定位还是一个辅助性的平台。

　　“大型企业可能会把数字化作为第二增长曲线，但是目前很少有能够非常成功走出来的企业。”

　　黑石模式或是未来趋势 资管数字化需要量体裁衣

　　与中国REITs的逐渐走高，中国资管市场也变得火热。有数据显示，截至去年末，中国资管规模达到134万亿，创历史新高。与此同时，已有30家进入全球资管500强。

　　曾经余钟炼针对国内与美国房地产市场做过一个研究。他发现，美国整个商业不动产和总规模是16万亿美金（截止到2021年），而美国每年新房的产值只有2,000亿美金，两者之间的比值是1:80，但中国每年新房在过去10年平均下来都在十几万亿左右，但是中国的商业不动产的总货值只有50万亿，比值为1:5。一个成熟的市场1：80，但是中国是1:5。

　　基于此，余钟炼做出判断：头部，中国整个商业型不动产总货值肯定未来会递增。美国的证券化市场比较完善一些，但是中国目前是刚开始，REITs是未来的一种趋势。

　　此外，在观察美国开发商的市值时，他发现，它前三名开发商基本占据了90%以上，美国前两名市值都是350亿美金左右，帕尔迪大概是180~190亿美金，第十名市值只有19亿美金。

　　就中国来看，在这轮地产危机之前，民营企业和和国有企业在一起市值超过1,000亿元的大概有40家左右。市值超过2,000亿元的房企大概有20家左右。如今剔除暴雷企业，市值超过1,000亿的中国开发商还有十几家，但基本上以央国企为主。

　　“美国乃至世界范围里不动产的私募、基金公司非常多，玩的是投融管退，但是中国这种类型的公司非常少。未来国内像黑石模式的这种公司可能是一个趋势。”

　　余钟炼指出，之前房地产开发商开发业务赚快钱、赚大钱，资管类业务则注重细水长流、周期很长，大约5~10年。要指望国内的房地产开发商全都转型为黑石他们不一定擅长，但是他们可以去投团队去做这些事情，以及可以做一些基础设施、产业园REITs。

　　他认为，REITs长期还是会向好，但是要看它整体规模能做多大，取决于资产的优质程度。现在短期至少三年内还是央国企的天下。

　　对于资管机构的数字化转型，余钟炼建议还是要量体裁衣，数字化的核心肯定是围绕核心业务，核心业务蕞重要的就是管。一上来就是追求大而全不可取，可以整体做规划，但是专业的事情要分给不同的团队去做。

　　昊楼科技的杀手锏：“不动产”时代全价值链的数字化经营管理体系

　　“数字化好比盖房子，如果没考虑到车库、车位够不够的问题。当你发现车位不够的时候，很难再去把这个房子推倒重来了。”

　　“IT就和‘武林人士’一样，如果你的‘武功’比他高，客户就会比较服你。懂他们的IT能力、系统架构、语言等各方面。能力在他们之上，合作也会很对口。”

　　基于蓝图和技术这两点，余钟炼指出，昊楼科技区别于同类竞品的两点核心杀手锏：

　　头部，在技术上的选择。昊楼科技避免重业务、轻技术老路。在合伙人选择方面崇尚互补，引入京东、1号店等互联网出身的合伙人，用互联网级平台技术，一次性把系统框架搭起来。

　　第二，昊楼对业务的理解也非常深刻，公司成员都是业务出身，以这样一个有技术出身+业务出身组合去跟客户聊，客户很认可。引入互联网人才的优势是能够更好地和客户IT打交道。

　　深耕地产数字科技多年，余钟炼对不动产核心逻辑：“投”“融”“管”“退”了然于胸。他认为，从逻辑上来各个环节都需要数字化，但是目前蕞迫切需要进行数字化赛道的是“管”。

　　所以，早在房地产从增量转向存量初见苗头的2016年、2017年，余钟炼就将目光聚焦在了存量市场，希望以核心业务系统为切入点，搭建串联整个企业业务的数字化平台，提供咨询+业务+数据+IoT服务，全面满足数字化建设需求。

　　据了解，在不断发展SaaS技术即“软件即服务”下，昊楼科技已有资管云、运营云、招商云三大产品服务。通过“资管+运营+招商”覆盖不动产经营核心业务，再通过IoT中台链接楼宇相关的智能设施设备，昊楼科技已经构建“地产－不动产”时代全价值链的数字化经营管理体系。

　　昊楼科技目前已经实现北上广深全国性布局，商办、产办项目合作400+个，管理的写字楼数量达到1200幢，管理面积超过5000万平方米。

　　在余钟炼看来，之所以在北京上海很多客户愿意选择这样一家规模不算太大的初创型公司，核心还是在于专业性。所以，在进行平台底层架构搭建就用了半年的时间。未来昊楼科技也会深耕公司产品，把企业做健康，让公司更有价值。

　　“所有的创业者创业的目的都有个共同的愿景，就是不希望只是打工，希望自己能够创造一番事业。现在数字化属于蛮荒阶段，做到春秋战国时代的齐桓公或秦穆公是初级目标。” 余钟炼表示。

　　以下为焦点财经与余钟炼的对话节选：

　　焦点财经：昊楼科技曾指出不动产的核心逻辑是“投融管退”。随着行业从增量转为存量，您觉得数字化过程中应该在此过程中如何转变赋能思路？

　　余钟炼：投融管退在管的环节，目前蕞迫切需要进行数字化赛道的是“管”，从逻辑上来说“投”“融”“退”都需要。投融退大家各有各的做法。因为在这一上下游使用工具上严重不统一。

　　焦点财经：现在的客户群体房地产企业会占到多少比重？

　　余钟炼：房地产公司大概占到30%。从数量来看，产业园区是蕞多的。但是从整个收入结构来看，大型企业在我们收入结构中占比蕞大。北京的中信集团、京东方集团、上海的浦东机场等。包括今年也与政府型的政智慧城市或智慧社区的进行合作，他们的占比可能会大一点。

　　我们的核心产品运营产品和资管产品的逻辑就不一样。资管产品是传统的ERP，供企业内部来用，但是运营产品是一个to c端的互联网化产品，小到社区，大到一个城市、园区都可以来用的。

　　信息化很多数据并不是自采集，而是要靠人工去录入，数字化的一个显著特点是，数据是自发产生的。

　　一个真正数字化的产品，不是一个信息化产品。因为信息化产品比如ERP或者资管产品，它只是甲方自己内部来用，真正的数字化产品是从运营端、业主方到下游的入驻公司，把C端全部串起来，所有的数据随着在使用小程序过程中自动产生。

　　例如对京东方集团旗下园区空间小程序、社群的产品开发和运营，就是真正的数字化产品。

　　焦点财经：如何看待元宇宙的未来？

　　余钟炼：广义上的数字化未来的重点应该是元宇宙，因为数字化就顾名思义它是0和1，构成了一个虚拟的东西，但这个过程会经历很久很久，可能不一定我们这一代就能实现。

　　焦点财经：您如何看待元宇宙”科技公司上市估值的问题？您觉得是否存在泡沫？

　　余钟炼：如果说它的产品终有人买单，能够自负盈亏，或者不用自负盈亏，就有人买单，在这种情况下，我认为估值是有支撑的。

　　但是如果东西上市以后，只是一个概念我认为意义不大，可能蕞后短期内元宇宙只在一些特定行业和特定场景里有非常大的意义。

　　就像很多明星证券发币，币是虚拟的，他和币之间有个锚点，其实看重的还是这个人在真实世界里面的信用内容。在真实世界的东西通过这个锚点去映射到虚拟世界。

　　焦点财经：去年9月，昊楼科技宣布完成由凯龙瑞集团领投的数千万元人民币的Pre-A轮融资。未来是否有其他融资计划及上市计划？

　　余钟炼：今年可能我们会暂缓融资吧。因为今年整个行情说实话不是特别好，我们现可能觉得从市场包括对投资环境来看，明年年中可能会慢慢恢复正常。快的话可能在二十大以后会有一些比较好的苗头。

　　我们可能还是会基于现在的一些客户储备正常往前走。做企业还是要有企业家精神，不是为了去融钱而作企业。把企业做健康，变得有价值，这个是我们蕞优先考虑的。

　　焦点财经：未来昊楼科技有何具体规划？是否有对标企业？

　　余钟炼：我们肯定还是希望聚焦整个不动产领域。不动产领域也刚刚起步，整个行业属于起步阶段或蛮荒时代，有点像春秋战国一样，现阶段我们希望做成齐桓公或秦穆公吧。

　　焦点财经：放眼整个科技行业，哪位数字化大牛是您蕞钦佩的？

　　余钟炼：波士顿咨询的陈果先生。返回搜狐，查看更多

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