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如何选择厂房？

admin2年前 (2022-11-06)百问百答1144

厂房对于企业来说是非常重要的生产资料，企业主会慎重选择，然而是建？是买？还是继续租厂房呢是一直困扰企业主的难题。
作为一个企业家，头部件事就是成本控制。自建厂房，不但耗时费力，而且增加成本投入，延长资金回拢时间，不利于资金流转。租旧厂房，则在规模、交通、安全、环境、成本融资等方面不尽人意，很难树立一个良好的企业形象。

1、自建厂房VS购买厂房
自建厂房，首先是一系列的报建审批过程。必须取得建设用地使用权，报国土局审批同意之后方可开建，而且在未取得土地证、规划证、工规证、施工证这个四个证照之前都不能动工兴建，否则会负法律责任，轻则行政处罚，重则被强行拆迁。而在办理这些各种审批手续、报建手续时，不但要对相关程序相当熟悉，知道什么时候需要去找哪些部门办理哪些手续，而且需要花费大量的精力和时间。即使如此，同一申批手续可能要跑多次、办很多天才能办理下来,有的甚至会因为某些原因办理不了，相当麻烦，自建厂房的时间，完全不可控。
其次是费用问题。自建厂房的成本主要集中在获取土地费用、建安费用、税费、公关等费用，伴随建设时间的拉长还要涉及到财务成本。从拿地到厂房竣工，一个单项目的费用算下来并不便宜，建设的规模与工期还要受限于投资成本的高低。自建厂房在规模、设计、装修、建筑银行资产评估、环评难易度、留住员工等诸多方面都与大产业园区无法相提并论。
蕞重要的一点就是，自建厂房需要投入大量的前期资金，这会导致资金周转相对困难，这对后期企业正常运转可能造成严重影响。
我们做一下粗算，如果地价按照50万/亩，一亩约666平方米，1万平方约15亩。土地的成本就750万。如果按照1.0的容积率，后期打深桩和地面厂房建好，建安费用至少2000万，总的需要2750万以上的成本，这还不算绿化、道路、税费、配套、增容、变压器安装和每年的维护成本等等。而一些地方批地蕞少也是20亩起，一般极少有十来亩左右的土地。另外工业区的土地是有绿化率和建筑密度问题。也就是说15亩地你实际真正能用的顶多只有10亩。
蕞后是时间问题。一系列审批手续办下来,加上采购、建设、装修，到能够真正入住进去,至少需要2年的时间，而不动产权证更是需要3-4年才能办下来，对于企业融资需要不能及时满足。
买园区厂房，则可以直接入驻，省时省力的同时，还可享受金融服务、政策申报、技术服务等一系列增值服务，在费用总价上会比自建厂房略高一点，但是却可以拥有一套性价比高得多的厂房。而且付款方式也比较灵活，只需要首付一定比例即可，这样可以省出一大半的资金用来投入到后期的生产和销售，既不会造成资金紧张的局面，又能利用大产业园的整体形象来建立自己的良好企业形象和品牌。

2、租赁厂房VS购买厂房
租赁厂房，一方面很难找到大小合适、条件便利的场地，就是找到了也不能保证稳定生产；同时缺配套、缺服务、蕞重要的是早晚面临拆迁。在近郊租厂房可能交通、环境等方面都便捷一点，但是大小方面则只能凑合,还很可能因为生产噪音、环境影响等造成扰民而遭到投诉。加之当下安全、环保工作督查严厉，环保部门、消防等政府职能部门也会经常来检查安全，企业生产经营活动不能得到有效的保证。更有甚者还会遭到一些社会不良分子的敲诈勒索；在偏远地区租房虽然可以租到大小合适的厂房，但是租赁的厂房在整体的环境、交通、安全等方面都会比较差。同时企业在生产环评审核、员工去留、资产融资、形象定位、上下游产业链运输供给成本、销售渠道等方面都会遇到较大的问题。
租赁厂房使用时需进行多次改造，隐性成本高。多数老旧厂房建成时间都较久远，当初建设时对采光、消防、电力、空间布局、层高等生产因素都较少考虑，随着近些年企业生产机械化、智能化等生产组织方式的提升，老旧厂房普遍不能满足企业的生产需求，企业还需进一步的生产改造，隐性成本巨大。
我们的多层框架厂房，两层半设计，首层层高5-8米，加送屋顶花园，市政供暖接入。同时，我们的厂房，在建设初期已考虑到企业在未来不同发展阶段的需求，考虑到了不同行业对厂房的指标性需求，在建设时对电力、空间布局、层高、采光、消防等各生产因素进行了前瞻性的设计。
另一方面,在租金和续期方面也可能存在波动。通常租赁签约只是以年为单位，租赁价格几年后就会有不同，可能一开始用了较高的租金租下的房子，没过几年房价跌了，白白损失那些租金。又或者好不容易找到的合适的厂房，签约了搬进去生产几年后，房东后悔租金当初开得太低想涨高点，不同意就停水明天停电找麻烦，或者在办理相关手续需要他提交资料时找不见人，强势点的房东甚至会强行要求搬出去。
租厂房属于消费，每年几十万的租金交给房东，应急时刻还不能抵押，十年后，赚的钱全给了房东。
如果厂房，总价约400万（价格根据市场行情有所浮动，此价格仅供参考），可办理贷款，即可拥有50年独立产权、证件齐全的标准厂房。买厂房属于投资，十几年租金换一套属于自己的厂房，属于自己的资产，在后期资产评估、企业融资方面，企业更显主动和灵活，收益明显。

3、再次是企业时间成本。
从时间成本来看，租赁厂房需要找厂房，到期后搬运成本高，厂房搬迁动辄几十万，反复几次下来成本相当高昂。而买厂房无需搬迁，有更多的时间投入到生产与经营中。
从投资利益来看，租赁厂房的资金投入要远高于买厂房，买到的厂房就是属于自己的，产权归属自己，稳定性高，是自己的自有资产，可以自用或用于出租进行营收，投资获益高。企业可以长期在产业园里进行生产经营活动，不必担心会出现任意涨价或是被迫搬家的麻烦。
园区也会为所有入驻企业提供优质的物业服务，保证园区企业安全生产，同时还有多种优惠扶持政策和专业产服团队支招，相较于租赁厂房来说是一个超值的选择。

4、蕞后是产业集群效应。
从集群效益上看，租赁厂房分散在各地城乡结合部或周边老旧厂区，产业集聚效应较差，区域租赁厂房客户各自为营，单打独斗，环境差，配套少，争取政策的砝码缺失。
厂房统一招规划、统一招商、统一品牌，统一服务和管理维护，走的是专业化、集群化。在园区内，往往有同行业的大中企业聚集，形成产业集群，大家抱团取暖，在上下游供应链成本、运输成本、需求侧订单、政府政策帮扶等方面的获益远远大于租赁厂房。
伴随产业结构调整，必将加快新旧动能的转换加速，淘汰一批扶持一批引入一批。在当前的大环境下传统加工类企业的生存环境将更加艰难，单打独斗势单力薄，退城入园聚群发展是顺应历史潮流的选择。而且政府为了土地资源充分利用，新建园区的容积率一再提高，入园审核程序逐渐严格，越来越重视用地企业的单亩投入产出比。因此，企业的入园门槛和成本会越来越高，先人一步，先机先得，现在购厂房入园正当时！
总之，租厂房不如建厂房，建厂房不如买厂房，买厂房不如买和君信远的厂房。作为一个有前瞻眼光的实干企业家，应当更好地规划作为基础投资部分的厂房投资，选择我们的厂房，就是选择了一种品牌，一种保障！

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