评估对象为山东陆宇商贸有限公司股东全部权益价值，评估范围是山东陆宇商贸有限

　　根据委托方及被评估单位提供的资料，截止评估基准日本项目评估对象—山东陆宇商

　　贸有限公司股东全部股权为非上市非流通股权，未有质押、担保、诉讼等影响评估对象价

　　山东陆宇商贸有限公司为山东胜利股份有限公司提供借款担保。于2015年6月25日

　　与中信银行股份有限公司济南分行签订zui高额抵押合同，以历下国用（2011）第

　　(3)除以上事项外，所有纳入评估范围的资产产权清晰，均未有抵押、诉讼、担保等

　　2．纳入评估范围的资产、负债与委托方及被评估单位申报评估的资产、负债范围一

　　本次列入评估范围的实物资产包括：房屋建筑物类资产、电子设备等；至评估基准日，

　　被评估单位无形资产为土地使用权。待估土地使用权为山东陆宇商贸有限公司拍卖竞

　　在济南市历下区经十东路北侧、刘智远村村南，四至分别为东临刘家庄村，南临经十东路，

　　西临刘智远村，北临刘智远村。宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”(通路、供电、

　　供水、通讯、排水、供气和供热)，红线内“五通一平”(通路、供电、供水、通讯、排水

　　被评估单位没有申报其它账内账外的有形资产、无形资产、或有资产、或有负债。

　　(1)2016年1月15日，组织评估人员检查流动资产和流动负债的账务清查情况，核

　　参与固定资产盘点工作，检查固定资产的状况，收集机器设备市场价值资料、房屋建筑物

　　(3)2016年1月18日，检查复核资产清查评估明细表，核对相关文件资料及产权证

　　评估人员根据资产评估的有关原则和规定及企业运营业务的特点，指导被评估企业清

　　查资产与收集资料，然后对评估范围内的资产进行核实，对产权予以关注，并对收集的资

　　(1)为评估机构进行资产评估工作的需要，要求被评估企业提供资产评估申报表，并

　　(4)对被评估企业填报的资产评估申报表与企业有关财务记录数据进行核对，根据资

　　产评估申报表的内容到现场进行实物核实和勘察，并对资产状况进行查看、记录，与资产

　　(6)将初步资产清查结论与委托方交换意见，进行适当的分析、修改，形成清查结论。

　　根据委估资产的特点，依据委托方及被评估单位提供的资产清查评估明细表，在账、

　　表核对相符的基础上，在有关人员的配合下，全面清查各项资产和核实各项负债，对其权

　　对银行存款，被评估单位索取其银行对账单及银行存款余额调节表进行核对；对于银

　　在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、具体内容、形成原因

　　及债务人的情况进行了解分析，查阅了相关业务凭证，其他流动资产业务内容真实、存在，

　　被评估单位以被评估企业填报的资产评估明细表为基础，在其有关部门人员的配合

　　下，深入现场进行详细的勘察、核实，与资产管理人员和使用人员进行交谈，了解资产使

　　用、维护、管理的状况，作好评估记录，并查阅和收集委估资产的产权证明文件，包括购

　　对设备类资产依据清单，实地核查设备的名称、规格型号、生产厂家以及购置、启用

　　日期，对设备性能、技术状况、保养维修情况等进行重点勘察。房屋建筑物类资产在核实

　　清单及相关产权等原始资料的基础上，对建筑物的建筑面积、数量、核实标定位置、结构

　　形式、装修标准等进行逐项清查，并对重点项目的主要结构，如：基础、柱、墙体、屋面

　　对无形资产---土地使用权，被评估单位对其产权证明文件进行了必要的验证，对影

　　响土地价格的环境因素进行了现场勘察，并对影响土地估价结果使用的现实因素进行了分

　　对负债的业务性质、发生时间、合同内容、偿付等情况进行了解，对金额较大的负债

　　进行了函证，通过实施上述程序，确定负债的真实性，在此基础上进一步了解各项负债的

　　被评估单位主要房屋建筑物未办理产权登记手续，被评估单位承诺纳入评估范围的实

　　物资产权属归山东陆宇商贸有限公司所有，不存在产权纠纷。未办理房屋所有权证书的资

　　对尚未取得房产证房屋建筑面积按施工图纸和评估人员与企业资产管理人员现场测

　　量结果作为评估计算的依据,将来办理产权登记手续时，可能与房产测绘部分确定建筑面

　　积不一致，应以房产测绘部分确定建筑面积为准，并按证载面积考虑对本报告评估结论的

　　企业的清查工作由企业财务部负责组织及实施，各部门、科室相关人员配合进行。评

　　估机构在企业进行全面清查调整的基础上，对于纳入评估范围内的资产、负债状况进行了

　　经清查，除以上清查事项外，没有发现待处理、待报废固定资产；没有发现其他待处

　　理、待报废存货，没有发现坏账损失及无需偿付负债；没有发现其他有形的、无形的账外

　　资产、负债、或有资产、或有负债；无调整事项，资产清查核实前后对照明细表如下：

　　资产清查核实结果与委托方及被评估单位“关于进行资产评估有关事项的说明”中清

　　在核对企业银行存款账账、账表、清单一致的基础上，审核了被评估单位企业提供的

　　银行对账单和银行存款余额调节表并对银行存款进行了函证，确定无影响净资产的因素

　　评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、具体内容、形

　　成原因，查阅了相关凭证，其他流动资产业务内容真实、存在，账面值核算准确，以核实

　　房屋建筑物系拍卖得来，账面价值包含在土地中，本次评估固定资产-房屋建筑物无

　　固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会

　　计年度的有形资产。同时满足以下条件时予以确认：与该固定资产有关的经济利益很可能

　　固定资产主要分为：房屋及建筑物、电子设备；折旧方法采用年限平均法。根据各类

　　固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对

　　固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进

　　行相应的调整。除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地之外，本公司

　　(2)建筑物的原始建造成本及构成因素，同类或类似建筑物的现行建造成本和不同时

　　(3)在用情况：建筑物的竣工启用时间、耐用年限、实际使用年限、生产环境及损耗

　　(4)综合技术情况：建筑物的结构复杂状况、设计标准、建造质量、使用维护保养状

　　☆交待意图：评估人员与该公司有关基建工程人员座谈，听取有关房屋建筑物情况

　　☆资料准备：按照数据清单，评估人员与企业管理人员搜集山东省及济南市的工程

　　定额、取费文件、2015年建筑材料调价信息及待估项目的工程历史资料等，为评估工作

　　☆开展自查：请委托方作好评估范围内建筑物数量与实物的自查工作，核实工程量

　　☆财务核对：首先根据企业提供的建筑物评估明细表，进行核对，发现问题及时向

　　有关人员询问，如有不实立即调整，避免重复、遗漏现象，减少评估工作失误，对无法

　　☆权属核实：要求企业提供申报评估的房屋产权证明或权属证明性文件及建设档案

　　☆勘察现场：在做好上述工作的基础上，与委托方、产权持有者基建管理人员一起

　　逐项进行实地勘验鉴定，对主要项目进行测量记录，核实建筑物的工程量，并向有关人

　　员详细了解建筑物的修缮维护情况。根据建筑物目前的实体质量及使用情况进行技术分

　　☆分析解剖：对本次评估的建筑物依其结构特征，分类进行投资分析、费用解剖、

　　☆评估计算：根据选择的评估方法，对建筑物核实工程量、直接费后，依据山东省

　　有关取费标准和济南市市场材料价格，按操作规范的估价要求与当地规定的计费程序，

　　计算重置成本及评估值；调查相同或类似房产交易市场状况，进行分析比较确定评估价

　　对已取得的评估资料，反复进行综合分析，进行重置成本与评估值计算，复核评估工

　　(4)评估人员收集的当前市场价格信息资料；向有关生产厂家查询的近期价格资料及

　　(11)《山东省建设工程费用项目组成及计算规则》(山东省住房和城乡建设厅鲁建标

　　(12)《关于发布我省建设工程定额人工单价的通知》(鲁建标字[2015]12号)；（自

　　(13)《山东省住房和城乡建设厅关于调整山东省建筑和市政工程文明施工费费率的

　　(16)《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度的参考依据》、《房屋不同成

　　(17)国家发改委、建设部发改价格[2007]670号《建设工程监理与相关服务收费管理

　　由于委估房屋建(构)筑物及其他辅助设施属非独立经营且不可单独计算获利，并且无

　　二级市场交易实例可比较，无法采用收益法和市场比较法评估，故对该类资产采用重置成

　　重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬

　　值、功能性贬值和经济性贬值后估算资产价值的一种方法。其计算公式一般表述为：

　　评估人员根据建筑物的具体情况加以分析后认为，范围内建筑物评估价值将考虑由于

　　新工艺、新材料、新技术出现的一般影响，故本次评估不再计取建筑物功能性贬值；评估

　　人员已关注到外部经济环境条件未发生明显变化、其价值能得到实现这一现状，本次评估

　　不再计取经济性贬值。本次评估主要考虑实体性贬值，又称有形磨损贬值，也称有形损耗，

　　是指建筑物在使用、闲置中及自然力的作用、人为的影响导致的磨损、变形、自然老化等

　　物理性能的损耗或下降造成实体性陈旧而引起资产贬值，主要根据建筑物的各组成部分，

　　依据单位提供的房屋建筑物评估明细表中列示的内容，将房屋建筑物进行分类。并按

　　分类搜集有代表性的经审核后的竣工结算资料。对于有竣工结算资料的建筑物采用工程决

　　算调整法，首先利用结算书上的工程量与《山东省建筑工程消耗量定额》、《山东省安装

　　工程消耗量定额》的工程量计算规则的不同之处加以调整，再按审计后的工程量套用《山

　　东省建筑工程消耗量定额》、《山东省安装工程消耗量定额》及其配套费用定额重新计算

　　对无竣工结算资料的房屋建筑物，选取与待估标的物结构类型相似、建筑面积、层次、

　　层高、装修标准基本一致的近期结算工程，先将类似工程造价从竣工结算日期调至评估基

　　前期费用主要包括前期工作咨询、勘察设计费、工程招标费、城市配套费、新型墙材

　　专项基金、防雷装置施工验收核准等。其它费用：工程监理费、工程造价咨询服务费、建

　　注：上述前期费用及其它费用根据房屋建(构)筑物的实际情况进行不同的取舍。

　　3)资金成本即贷款利息：按建筑物正常建设工期占用资金乘评估基准日银行贷款年利

　　率计算，每项建筑物贷款利息均按正常工期的一半计取。即资金成本＝(综合造价＋前期

　　费用＋其它费用)×基准日银行贷款年利率×正常建设工期×1/2；其中：正常建设工期＝

　　房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建

　　年限法成新率是以建筑物经济耐用年限减去已使用年限之差占建筑物经济耐用年限

　　打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公

　　打分成新率=(结构得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B)×100%

　　玻璃幕墙，型钢柱，彩钢房顶，地面砖，自动感应玻璃门；铝合金窗；水、电、中央空调，

　　由于本次评估的房产无竣工结算资料，评估时采用选取与待估标的物结构类型相似、

　　建筑面积、层次、层高、装修标准基本一致的近期结算工程，先将类似工程造价从竣工结

　　算日期调至评估基准日，然后对其结构特征的差异进行调整，套用《山东省建筑工程消耗

　　量定额》、《山东省安装工程消耗量定额》、《山东省建筑工程消耗量定额价目表》（2015

　　根据现场勘查及委托方提供的有关情况和评估项目明细表，依据建筑物的实际设计,

　　计算出工、料消耗量及费用。按照建筑工程取费程序和工程类别划分标准的有关规定，确

　　工程综合造价=建筑工程+装饰工程+安装工程=25,856,412.89元

　　根据国家、山东省、济南市政府、行业部门等颁布的关于工程建设收费的规定及相关

　　①评分法。经现场勘察,该房屋的结构、构件、装修、设备，使用正常。并参照《房

　　屋完损等级评定标准》，通过实地勘查将建筑物分为三部分，即结构部分、装修部分、设

　　备部分，向委托方了解该房屋的使用现状，维修保养，使用环境，使用强度等，然后对结

　　经查“不同结构类型房屋成新率的评分标准修正系数表”，钢混结构，二层房屋的修

　　房屋建筑物系拍卖得来，拍卖价款反应在企业无形资产账面原始取得价款中，拍卖价

　　山东陆宇商贸有限公司填制的委估资产清单中包括的全部设备类资产，审计后账面原

　　固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会

　　计年度的有形资产。同时满足以下条件时予以确认：与该固定资产有关的经济利益很可能

　　固定资产主要分为：房屋及建筑物、电子设备；折旧方法采用年限平均法。根据各类

　　固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对

　　固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进

　　行相应的调整。除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地之外，本公司

　　①首先与委托方设备主管人员座谈，了解委估设备的总体概况，包括设备类别、生产

　　②依据设备清单在现场进行逐项核对设备名称、规格型号、主要性能指标、制造厂家、

　　③根据资产清查和核实情况，针对设备的特点，确定采用的基本评估方法为重置成本

　　①在完成资产评估明细表的现场核实工作后，评估人员依据所掌握的资料，首先分析

　　③随后组织评估人员对设备重置成本的估算内容及方法进行讨论、分类，确定评估操

　　④依据操作方案确定的重置成本构成的内容及成新率的确定原则，进行评定估算。

　　(4)归纳、整理评估资料，计算确定评估值，撰写资产清查核实说明及评估技术说明。

　　委估机器设备非独立经营且不可单独计算获利，并且无市场交易实例可比较，无法采

　　对于电子设备计算公式为：重置成本=购置成本。即：根据相同或相近规格型号的设

　　备的现行市场价格确定购置成本。本次委估设备为电子设备，其现行市场价格中包含运杂

　　费、安装调试费，并且其他费用及资金成本等费用较小，评估中不再考虑该部分费用。

　　对于设备的成新率评估中采用年限法和观察打分法综合确定成新率。计算公式如下：

　　综合成新率＝年限法计算的成新率×40%＋观察打分法计算的成新率×60%。

　　成新率的测算主要考虑该设备的实际使用状况，故以观察打分法占较大权重(取0.6)，

　　（2）被评估单位按时续费航天金税税务软件，该软件评估价值按照市场价值计算，

　　待估土地使用权为山东陆宇商贸有限公司拍卖竞得，土地证号为：历下国用(2011)

　　智远村村南，四至分别为东临刘家庄村，南临经十东路，西临刘智远村，北临刘智远村。

　　宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”(通路、供电、供水、通讯、排水、供气和供热)，

　　红线内“五通一平”(通路、供电、供水、通讯、排水和场地平整)。土地使用权及地上建

　　③《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》(省九届人大十次会议通过

　　③委托方及被评估单位提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》、承诺函复印件。

　　①《关于发布实施〈全国工业用地出让zui低价标准〉的通知》(国土资发[2006]307

　　③《济南市人民政府关于调整城区及市区部分建制镇（街道）驻地国有土地基准地

　　⑤《山东省国土资源厅、山东省财政厅、山东省农业厅、山东省统计局、山东省物

　　价局关于做好征地统一年产值标准和征地区片综合地价制订工作有关问题的通知》(鲁国

　　(1)替代原则：根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同

　　或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代的商品或服务同时存在时，商

　　品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即

　　同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值.有替代可能的宗

　　(2)需求与供给原则：在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。

　　供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的

　　人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供

　　(3)变动原则：一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土

　　地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常

　　处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，

　　在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生

　　变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素

　　(4)协调原则：土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境协调，因

　　为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能zui大限度地发挥。因此，在土地估价时，

　　一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量

　　(5)zui有效使用原则：由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来

　　的收益不同，土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目

　　的为确定土地利用方式的依据，所以地价是以该宗地的效用值zui有效的发挥为前提的。

　　(6)预期收益原则：对于价格评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要

　　意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来

　　的总收益所决定。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，

　　(7)多种评估方法相结合的原则：随着我国土地估价行业的发展，逐渐形成了几种通

　　用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法等方法。由于不适

　　宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的

　　实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择zui适宜的估价方法进行

　　(1)核查委估土地使用权清单及相关产权等原始资料，做到账、表、物相符、准确。

　　(3)向土地规划管理部门了解所在地区土地基准地价文件；了解附近原地上物情况及

　　根据山东陆宇商贸有限公司提供资料和评估人员现场调查，结合委估宗地实际情况，

　　本次评估价格是指：宗地红线外达到“七通”(供水、排水、通路、供电、通讯、供气、

　　待估宗地土地使用者为山东陆宇商贸有限公司，土地证号为：历下国用(2011)第

　　0100021号，用地性质为工业出让，取得日期：2011年4月13日，终止日期：2057年

　　远村村南，四至分别为东临刘家庄村，南临经十东路，西临刘智远村，北临刘智远村。

　　待估宗地的土地所有权属国家所有，根据委托方提供资料，待估宗地为山东陆宇商贸

　　有限公司以竞拍所得的土地使用权，宗地四至清楚、面积准确、权属合法，无权利纠纷，

　　待估宗地为山东陆宇商贸有限公司竞拍所得用地，其地上建筑物及附属物等土地利用

　　济南市位于山东省中部，地理位置介于北纬36°01′～37°32′，东经116°11′～

　　济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地

　　济南市辖历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、历下区、历下区、章丘市、平

　　济南不仅是山东省的经济、文化、科教中心，还是一座区域经济发展的中心城市。从

　　区位来看，济南位于环渤海经济圈，连接京津、沪宁两大都市圈，联通沿海开放与内陆开

　　发，对周边区域有着强大的辐射带动作用。济南是一个区域性金融中心，银行和非银行金

　　融机构集中，融资渠道畅通，金融服务较完善。济南又是一个交通物流中心，铁路、公路、

　　2013年，济南市积极推进结构调整，服务业占生产总值比重提高到55%，高新技术产

　　药等一批企业主动调整产品结构、开拓新兴市场，实现销售和效益双增长，二机床集团竞

　　天岳碳化硅、华云豪克能、建邦新材料等一批新兴高科技企业崭露头角;电子商务交易额

　　突破千亿元，软件和信息服务业收入增长25%。发展后劲逐渐增强。完成固定资产投资

　　济南市按照建设美丽泉城总体要求，以片区开发、重大基础设施建设为支撑，进一步

　　拓展空间、增强功能、彰显特色、提升内涵。编撰《济南市三年建设规划》，推出了仲宫、

　　柳埠、西营三镇控制性详规、南部山区旅游规划、北部新城战略规划等一批专项规划和产

　　业规划。兴隆、南北康、华山、雪山、非物质文化遗产博览园等一批片区拆迁建设加快推

　　进，千佛山风景区、泉城特色标志区、火车站北场站一体化等规划建设取得积极进展，省

　　会文化艺术中心、绿地普利中心等一批文化、商业新地标拔地而起，省会大剧院入选

　　年中国十大剧院，西部新区道路框架基本形成，绽露现代化都市新形象。一批重大交通设

　　施建设加快推进，城市轨道交通建设启动，济南机场南指廊工程即将建成，济南至东营、

　　济南至乐陵高速公路加紧施工，二环西路高架北段建成通车，二环西路南延、二环南路高

　　架动工建设，泉城路、旅游北路、土屋路等一批主次干道整治完工。围绕保障新区开发和

　　老城提升，配套完成一批供水、供热、供气、供电、公交和生活垃圾处理等市政工程，南

　　水北调东线一期正式通水。扎实开展水生态文明市创建等“五城联创”工作，完成兴济河、

　　基本实现城区河道污水不直排。深入推进市容道路、铁路沿线、建筑渣土、违法建设等

　　11项整治工作，继续实施城市交通综合整治三年行动计划，改善市区交通拥堵状况。综

　　合施策整治雾霾天气，推进燃煤锅炉“煤改气”和扬尘、渣土治理，在建成区禁行黄标车。

　　城市绿化更加丰富多彩。采取增雨置采、水源连通等措施，实现趵突泉群连续十年喷涌。

　　由上所述，济南市基础设施建设不断完善，供水、供电、供气、供热和排水排污工程

　　及城市公用设施覆盖率和服务管理水平均不断提高，对城市工业的发展产生较有利的影

　　从宏观经济指标看，济南市实现了经济与就业的共同增长，居民消费价格保持稳定。

　　经济结构得到调整，第二产业特别是工业、非公有制、高新技术产业比重和经济外向度提

　　根据“十一五”城市规划，济南市城市建设要按照“东拓、西进、南控、北跨、中疏”

　　的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的整体思路进行。即建设以

　　生态保护为主导的南部山区发展带，以防洪行洪、生态保护为主导，兼具发展旅游业和特

　　色农业的北部黄河保护发展带，严控城市建设向南部蔓延扩展；中部为城市空间和产业的

　　主要发展区；同时，在绕城高速公路以东建设东部新城区，依托长清城区发展西部新城区，

　　初步形成“一城两区”，东西两翼带状发展的中心城空间结构。到“十一五”末，中心城

　　济南东站地处辖区北，是济南市货物铁路运输的重要枢纽；济南遥墙国际机场位于辖

　　元，增长15.7%，税收比重达91%。经济结构更加优化。二、三产业比重调整为16：84。

　　根据济南市环境质量综合评价成果，济南市环境质量评价分为五类，即重污染区、较

　　重污染区、一般污染区、轻微污染区、基本无污染区。评估宗地所在区域为基本无污染区。

　　影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身

　　条件(形状、面积、水文地质条件、地基稳定性、地上建筑物经营类型)、宗地所在区域中

　　的位置、宗地临街位置等，本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析。

　　待估宗地位于济南市历下区刘智远村，临经十东路，宗地所在区域邻交通型主干道经

　　至本次评估基准日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”(通路、供电、供

　　水、通讯、排水、供气和供热)，红线内“五通一平”(通路、供电、供水、通讯、排水和

　　根据《资产评估准则》、《城镇土地估价规程》以及其他资产评估操作规范意见要求，

　　结合估价对象的具体条件.用地性质.收集的资料，考虑当地地产市场发育程度，选择适当

　　选用基准地价系数修正法的理由：考虑到济南市历下区有完整的基准地价修正体系，

　　待估宗地在当地基准地价覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；

　　选用成本逼近法的理由：考虑到待估宗地所在区域有近年来的征地案例和征地标准可

　　不选用其他方法的理由：考虑到待估宗地所在区域的市场状况和实际，无法选择到与

　　待估宗地相类似的、足够多的土地市场交易案例，无法选用市场比较法进行评估；待估宗

　　地属于工业生产经营用地，而企业生产经营收益的核算比较复杂，归属于土地产生的收益

　　考虑到委估宗地的具体情况、用地性质及评估目的，结合收集的有关资料，本次评估

　　基准地价代表的是不同土地级别内土地的平均地价，区域内的宗地由于各宗地区位条

　　件的差异使得宗地的地价存在差异，因此可以利用基准地价系数修正法求得宗地的价格。

　　土地单价=级别基准地价×（1+/-土地开发程度）×（1+/-区域和个别因素修正）×

　　基准地价的内涵：是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利

　　用类型、各等级开发程度、标准容积率下分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土

　　地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途的法定zui高出让年期，是估价基准日的

　　区域性地价。其价格构成：包括征地费或拆迁费、土地开发费(含市政设施配套费)、各项

　　成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利

　　土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，

　　运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”所应产生的合理利润、利息，

　　作为地价的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地

　　④以两种方法计算为基础，在遵循国家有关法规前提下确定zui终评估结果，撰写评估

　　根据《资产评估准则》、《城镇土地估价规程》以及其他资产评估操作规范意见要求，

　　结合估价对象的具体条件、用地性质、收集的资料，考虑当地地产市场发育程度，对评估

　　对象采用基准地价修正法、成本逼近法，在遵循国家有关法规前提下综合调整进行评估，

　　册》，建立了由区片基准地价为主构成的地价体系。基准地价的内涵为：①土地权利状

　　通一平”(包括供水、排水、通讯、供电、供气、通路，红线内土地平整)；⑤基准日为

　　2013年1月1日；⑥土地还原利率商业用地6.4%，住宅用地6.0%，工业用地5.5%。

　　待估宗地位于济南市城区基准地价覆盖范围内，根据《济南市城区国有土地基准地价

　　根据《济南市城区国有土地基准地价应用技术手册》，工业用地地价影响因素说明表

　　及修正系数表，按照委估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立委估宗地地价影响因素

　　对照济南市工业用地基准地价影响因素因子说明表及修正系数表，分析影响各待估宗

　　地地价的区域因素及个别因素，结合待估宗地具体情况，编制待估宗地影响因素说明、优

　　临路类型临交通型主干道临混合型主干道临生活型主干道临交通型次干道临其他道路

　　据《济南市城区国有土地基准地价应用技术手册》相关内容确定),经计算宗地年期修正系

　　本次评估待估宗地开发程度为红线外“七通”(通路、供电、供水、通讯、排水、供

　　气和供热)，红线内设定为场地平整，与基准地价定义的土地开发程度“六通一平”(通路、

　　供电、供水、排水、供气、通讯、场地平整)不一致，因此需进行开发程度的修正，根据

　　《济南市城区国有土地基准地价应用技术手册》相关内容，确定取开发程度修正系数为

　　土地单价=级别基准地价×（1+/-土地开发程度）×（1+/-区域和个别因素修正）

　　土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋合理利润＋土地增值

　　土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查待估宗地所

　　处区域的土地取得费用，目前获得类似估价对象土地，需支付的费用主要有土地补偿费、

　　《山东省人民政府办公厅关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复》(鲁政字

　　[2012]288号)：本征地区片综合地价标准，是指征收一般农用地土地补偿费、安置补助

　　华人民共和国土地管理法》办法》有关规定，青苗补偿费按一季产值补偿，当地耕地作物

　　按照《转发国家计委、财政部〈关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知〉》

　　的通知》[鲁政发(2008)137号]的规定，济南市耕地占用税耕地占用税按

　　程中还需征收耕地开垦费，标准为年产值的10-12倍，结合当地实际补偿标准本次评估确

　　土地开发费是指为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项费用，包括基础设施

　　配套费、公共事业建设配套费用等。根据估价人员现场勘察，评估中考虑宗地级别及土地

　　投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，使其发挥作用。故投资

　　利润应与同行业投资回报相一致。工业用地的土地开发投资应获得相应的回报，根据有关

　　资料及综合考虑济南市土地开发利润率及企业投资利润收益情况，再加上一定的风险因素

　　政府出让土地除收回成本价格外，同时要使国家土地所有权在经济上得以实现，即获

　　取一定的增值收益。政府出让土地时，收取的土地出让金内涵即为土地增值收益。

　　根据当地土地管理部门提供的资料及土地增值收益的情况，土地增值收益按成本价格

　　土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和计算，根据对济南市

　　历下区土地增值收益的调查，土地增值收益率大约在15%---20%之间，这里被评估单位取

　　土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋合理利润＋土地增值

　　采用片综合地价标准及征地年产值为基础，运用成本逼近法形成的土地价格对应的是

　　宗地处于城区基准地价覆盖范围之内，采用加权平均值确定宗地的评估单价即基准地

　　经估价人员现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，

　　选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、取得方式、使用年限及开发程

　　核了账务资料及纳税申报材料等相关资料，主要为企业期末欠缴或预交的土地使用税，均

　　上，审核了账务资料及有关的内部借款相关资料，主要为与山东胜利股份有限公司的内部

　　本次评估根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，依据评估对象的实际

　　状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，并参考资产的历史成本记录，以资产的继

　　续使用和公开市场为前提，对山东陆宇商贸有限公司股东全部权益价值采用资产基础法进

　　行了评估，评估结论为-2,106.80万元，大写人民币负贰仟壹佰零陆万捌仟元，具体评估

　　评估人员对山东陆宇商贸有限公司提供的资产和负债采用资产基础法进行评估后，股

　　东全部权益账面值-3,458.96万元，评估值-2,106.80万元，增值额

　　房屋建筑物类及土地使用权账面值为该资产取得成本后的摊余价值，评估价值为市场

　　途径获取后相应折旧测算价值。该资产通过司法处置拍卖所得，取得成本较通过正常市场

　　（2）被评估单位按时续费航天金税税务软件，该软件评估价值按照市场价值计算，

　　本次评估没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，也没有考虑流动性对