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  一部电视剧《狂飙》的热播,让主角张颂文被大家所熟知,也带火了电视剧拍摄地江门,一时间,前往江门旅游的人群络绎不jue,有的旅行社则直接策划了“跟着《狂飙》江门游”的旅游线路。

  “现在周末回江门的高铁票都比以前难买了。”在深圳工作的江门人王芳也明显感受到了这波热度。去哪儿大数据显示,自电视剧《狂飙》播放以来,广东江门旅游热度增长,截至2月27日广东江门旅游搜索访问量环比前半月增长217%,带动整体旅游订单量环比增长144%。

  与出圈之前江门旅游业的低调风格类似,一直以来,江门楼市也很低调。

  因为主要以当地及周边城市的自住需求为主,江门市房价在大湾区城市中属于“洼地”,房价也并未经历大涨大跌。江门市新建商品住宅的成交均价已经连续五年维持在8000多元/平方米,尽管2022年新房成交量明显下滑,江门新房成交均价依旧雷打不动的维持在8000元/平方米左右。在我国房地产飞速发展的20年,江门这座被巴金称为“鸟的天堂”的城市,走出了独特的楼市行情。

  江门市,位于广东省西南部,因江门市下辖新会、台山、开平、恩平、鹤山五个县级行政区,又称“五邑”。与广州、深圳、佛山、东莞这几个年GDP过万亿的城市比起来,江门这座城市在广东显得有些“不起眼”,甚至被称为“小透明”,但是拨开低调的面纱会发现,江门是一座标签感满满的宝藏城市。

  “一两陈皮一两金,百年陈皮胜黄金。”这是广东的一句俗语,而若说zui贵的陈皮,非江门的新会陈皮莫属。因地处北回归线以南附近,紧邻珠江支流西江水系的入海口,江门新会地区生长的茶枝柑格外优质,造就了新会标志性的三瓣陈皮,2006年,“新会陈皮”正式被国家质检总局批准为国家地理标志产品。电视剧《狂飙》的主角高启强就尤爱喝陈皮茶,甚至以陈皮为礼物讨好“建工集团”集团董事长泰叔。

  自古以来,江门的文化教育非常发达,北宋至今就有231名进士,1343民举人,明代理学巨擘陈白沙、近代维新先驱梁启超、“中国航空之父”冯如、媒体泰斗吴冷西都是江门人。截至目前,祖籍或出生地是江门的院士就有34位,江门也以此为荣,将市中心一条道路两旁树立院士的铜像,并命名为“院士路”。

  因地处东南沿海,江门还是著名的侨乡,特别是江门市台山县,海外侨胞众多,有“中国diyi侨乡”之称。据悉,目前,江门市共有530多万海内外华侨华人和港澳台侨胞分布在145个国家和地区,港星刘德华、周润发、梁朝伟、甄子丹、陈百强、黄家驹、谭咏麟等人的祖籍均是江门。

  在这种频繁的海内外往来中,江门也成为了中西文化交融的城市,其中,中西合璧的多层塔楼式民居“开平碉楼”就是中国华侨文化的纪念丰碑。在鼎盛时期,开平各式各样的碉楼达3000多座,2007年,“开平碉楼与古村落”被列入世界文化遗产。除了碉楼,骑楼也是江门建筑的一大特色,而凭借独具一格的建筑风格,“天然取景棚”江门还成为了《一代宗师》、《让子弹飞》等著名影视作品的拍摄地。

  江门的近代工业始于晚清设立对外通商口岸之后,彼时,大量华侨回乡投资建厂。特别是上世纪50年代到改革开放初期,借助纺织服装、家具制造、甘蔗化工、造纸、食品饮料等优势产业,江门市一度成为全国有名的轻工业城市,经济总量一直位居广东省前列,1983年江门建市时经济总量一度高居全省第二。然而,随着深圳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海等城市的崛起,江门市经济总量在全省排位持续后退。

  不过,近年来,江门市坚持“工业立市”的战略,全力发展新材料、大健康、新一代信息技术、高端装备制造、新能源汽车及零部件五大新兴产业,金属制品、造纸和印刷、纺织服装、家电、摩托车等传统优势产业,形成了“5+N”产业集群,2019年,江门市GDP突破3000亿元。

  目前,江门市的上市公司已接近20家。2022年,江门市GDP约为3773亿元,是20年前的七倍。2021年,江门市常住人口为484万人,较403万的户籍人口多81万人,常住人口高于户籍人口,人口净流为正,可以看出,江门对外地人的吸引力仍然较强。

  电视剧《狂飙》中,高启强zui初以卖鱼为生,而真正让高启强走上“发达之路”的,是其在20年前拜“建工集团”董事长泰叔为干爹,从而进入“建工集团”核心管理层。彼时,正是我国房地产市场蓬勃发展的初期,而“建工集团”的主业正是房地产开发,可以说,高启强的事业能够在京海市遮起半边天,与其抓住房地产行业发展红利不无关系。

  那么,现实中,《狂飙》拍摄地江门的房地产发展情况如何?

  时间回到20年前,2003年的江门市仍是本土开发商的天下。经过房改后的几年发展,江门楼市初见雏形,根据当年的广告,江门市蓬江区杜阮镇的住宅单价888元/平方米,首付5000元,月供200元。

  进入2004年,江门迎来了首家外来品牌房企——碧桂园。资料显示,2005年,江门市区的一手住宅均价约2000元/平方米,成交价上限突破3000元/平方米。随后几年中,海伦堡、珠江地产、越秀地产、方圆地产相继入局江门房地产市场。

  2008年,全球金融危机爆发,江门楼市也受到影响,这一年,江门房价涨幅缩小,楼市表现平淡,江门市区双龙广场新房推售,价格3180元/平方米。

  金融危机后的两年,随着多项利好楼市的政策出台,房贷利率下降,江门新房成交量迎来小高峰,2009年新房住宅年度销售接近9000套。江门房价的上涨速度也加快,2010年,江门市区有一手住宅均价涨至4990元/平方米,也是这一年,江门出现了首个万元盘——珠江御景峰,洋房价格区间9000-12000元/平方米。

  江门楼市发展与全国类似,也有周期,2009年的成交小高峰之后,江门楼市进入调整期。2014年全国各地开始陆续松绑限购政策,2015年,江门市颁布“房七条”,推动江门房地产市场去库存,江门新会则推出zui高150元/平方米的购房补贴,彼时,江门市区的新房均价约6000元/平方米。

  促进楼市销售的政策逐见成效,根据江门市官方媒体江门日报的消息,2016年,江门全市各区域一手住宅的成交套数同比全部上涨,蓬江、江海两区新房成交23185套,同比上涨34.4%。

  2017年,江门颁布限购令,蓬江区、江海区、新会会城街道实行限购政策,本地户籍限购3套,外地户籍须有缴税或社保证明,限购2套,另外,江门首套房zui低首付从两成提至三成。限购令之下,2017年江门新房成交量依旧实现上涨,根据江门日报报道,2017年,江门全市新建商品住宅共成交67497套,同比上涨11.5%;而限购区域蓬江、江海两区成交量则下滑,共成交19273套,同比下跌16.9%。当年,江门全市一手住宅成交均价涨至7367元/平方米,同比上涨24.8%。

  2018年,江门全市一手房成交量回落,同比减少22.1%,为52552套;全市一手房成交均价同比上涨12.9%至8315元/平方米。值得注意的是,自2018年起,江门市新房年度成交量都在五万套以上,均价也维持在8000多元/平。

  在诸葛数据研究中心高级分析师陈霄看来,江门主力客群以自住需求为主,且主要是本地客户,外来客户也集中于广州、佛山、中山等周边城市,客群较为稳固,这是支撑起江门房价稳定的重要原因。

  直到2022年,在疫情、全国楼市下行等因素影响下,江门楼市回落。

  为了促进销售,2022年4月,江门市发放总价值3700万元的购房消费券;2022年6月,江门市区放开限购。尽管如此,2022年,江门市新房成交量跌破五万套,下降至4.6万套,同比下滑16.5%;均价8076元/平,相对2021年小幅下滑2.7%。

  楼市销售端转弱,品牌房企纷纷在全国收紧拿地计划,江门当地城投企业成为拿地主角。2022年,江门三区共成交了19块商住地,其中,超10宗被江门当地有国资背景的城投企业收入囊中,而外来的品牌房企则不见踪影,江门本地民营房企海悦集团、骏景湾集团分别以5.1亿元竞得蓬江区滨江大道一望江地块,以4.1亿元竞得新会枢纽新城地块。

  尽管江门市新房均价连续五年维持在8000元/平左右,但是江门市蓬江区的房价相较2017年、2018年也有所回落。

  安居客数据显示,目前,江门市二手房均价为7624元/平,新房均价为8282元/平。蓬江区、江海区、新会区三区的二手房挂牌均价为9482元/平方米、9007元/平方米、8167元/平方米。在江门市生活了十年的房产中介张芳对diyi财经表示,江门市的豪宅主要分布在江江侨路一带,以及有“江门珠江新城”之称的滨江新区,这两个区域都位于蓬江区,因此蓬江区的房价普遍高于其他两区。

  2017年左右,张芳在滨江新区购置了一套毛坯房,单价一万多,不过,现在,滨江新区的毛坯新房价格普遍在9000元/平左右。张芳表示,2017年、2018年左右,滨江新区带装修的住宅价格普遍在1.4万元/平左右,现在已降至1.1万元/平左右;又如,蓬江区江侨路一带的豪宅项目“蒲葵之梦”,2018年开盘,单价在2万元/平左右,现在,该项目的新房售价已经降至1.5万元/平。

  今年2月以来,在疫情放开,房贷利率下调至3.9%等背景下,叠加港澳、华侨返乡置业,江门楼市开始回暖。根据江门楼市智库统计的数据,2023年2月,江门市新房套数为6170套,创2021年1月以来单月新高,也创近七年同期新高,与此同时,江门市新房库存量连续三个月减少,去化周期降至16个月,处于较为健康的水平。

  陈霄对diyi财经表示,去年以来江门出台了多轮松绑政策,如降低首付比例等,今年初江门下调首套房贷利率下限至3.9%,信贷环境宽松,这促进购房者加快入市步伐;另外,返乡置业潮来临,在前几年疫情防控趋严之下,大量人群被限制在工作地无法返乡,疫情防控全面放开,加上2月6日港澳通关的开放,带动了一波回乡置业的潮流。陈霄表示,这波成交热潮主要是返乡置业,以及疫情期间积压的购房需求释放的结果,可持续性仍有待观察。

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