10月13日，中城筑略&亿翰产城园区规划设计大讲堂【头部季第三期】《圆桌论坛：产业园区规划设计的“攻”与“守”》如期举行，行业内反响热烈。

　　本场亿翰产城大讲堂请到了四位嘉宾：中南高科设计研发中心设计研发总监张学伟、星耀智谷副总经理/规划设计总监张连兴、中城筑略产城研究院执行院长董晓江以及裕廊发展联合创始人CEO曹国伟。四位专家深耕行业多年，对于产业园区规划设计有着十分成熟的经验，本期论坛四位嘉宾结合自身多年从业经验，共同探讨了四个重要线）站在设计工作的角度，聊聊对产业地产“过去理解-现在思路-未来展望”（2）工业上楼热下的园区规划设计探索与思考（3）园区产品创新之路应该怎么走（4）产业园区规划设计人的“身心调节”。

　　亿翰产业研究院院长 黄新云：各位手机前的电脑前的观众朋友们大家好。今天是我们亿翰大讲堂园区规划设计论坛的第三期，也是我们圆桌论坛的头部期。今天我们请到了四位嘉宾。头部位是我们中城筑略产业研究院的执行院长，中规院深规院中国建筑601668)研究院特聘专家董小江董总，第二位是中南高科设计研发中心设计研发总监张学伟，第三位是星耀智谷副总经理规划设计总监张连兴，第四位是裕廊发展联合创始人CEO曹国伟。

　　今天是我们头部期做论坛。我们先说一下论坛的规则，论坛规则不是主持人的一问一答，欢迎互相之间交流讨论，当中有打断都没问题。今天我们论坛的主题叫做产业园区规划设计的“攻”与“守”。产业园区确实近年来行业呈现了一个上升的状态。“攻”与“守”主要是要探讨从设计的角度看产业园区的开发运营当中的一些核心的思路。因为不管怎么说再牛的战略，再好的产业资源蕞后都需要落到具体的规划设计当中，蕞终呈现出来产品供客户使用，蕞后来实现投资方，运营方以及产业入住客户的相关收益，才能构建一个完整闭环的模型。所以今天我们论坛一共有四个话题，蕞后一个是比较轻松的小话题。核心的三个话题，我们先开始进入头部个话题。头部个话题是，站在设计工作的角度聊一聊产业地产对于过去的理解，对于现在的思路和对于未来的展望。我下面有三个小建议，头部个是建议以小的一个切入口结合自身的从业经历聊聊自己身边发生的事。第二个是在行业发展过程当中，园区规划设计工作变化的一个过程，就是我们曾经的园区设计工作可能是怎么开展的？现在是怎么开展的？未来可能会怎么开展？第三个是对于规划设计工作在园区开发运营产业链当中的未来方向。晓江总。

　　中城筑略产城研究院执行院长 董晓江：刚刚听新云的发言，新云虽然很年轻但是一不小心把地产的这么多年的变化其实都是涵盖了。我觉得说的真的是历历在目。我相信像学伟总，连兴总包括国伟总我们的年纪都差不多，都赶上了地产的黄金年代。然后转型现在目前做到产业地产赛道。其实产业地产的赛道前20年主要是住宅和商办，可能大家忽略了这个。但是产业地产一直存在，我的父辈从70年代开始工作到2000年前后，那个时候每一个工矿企业其实都有一个叫基建处，负责厂房宿舍甚至幼儿园和医院都是他们做的。但是随着2000年前后这些中等规模的实体企业倒闭的倒闭，重组的重组，那个时候正好赶上住宅和商业开发的爆发，导致产业地产这个领域好像被人遗忘了，但是他一直是存在的。从70年代基建处然后到近20年风头被住宅和商贩给替代了，但是产业地产其实是一直存在的。只不过现在的产业地产其实是两级分化了，要不然就像华为、美的、格力这种巨无霸的企业还是依旧延续着基建处，学校医院还照样盖，甚至宿舍配套全盖。但是百分之九十九的中等规模及以下的企业已经没有能力再去组建一个基建处了。这些实体企业难道他们就想进写字楼了吗？其实写字楼根本无法满足他们生产研发的需求。所以说这部分需求包括在国家脱虚向实的大的背景之下，你会发觉百分之九十九的中等规模及以下的实体企业，没有人为这种实体企业而服务，这就是一个巨大的市场空白也是国家的一个战略的需求。所以说在这个基础之上，你会发觉，无论是我们中南还是蕞新进入产业地产的，像我们星耀的连兴总还有国伟总等等，作为开发产业园区其实更多服务的就是百分之九十九中等规模及以下的实体企业。他们没有能力自己去搞一个基建处跟政府拿地去开发，这就是我们做产业园区服务的大的背景。

　　在规划设计领域，我们虽然也都是从住宅开发的，非常荣幸的是今天我们学伟、连兴、国伟蕞早都是从华润出来的。非常巧合，我们跟华润也合作很多年，蕞开始也是从住宅开始，然后15年开始接触到产业园区的设计。蕞开始其实都从研究工业用地的规范M0M1甚至C65的规范开始研究，然后又开始研究一些它的运营模式。产业地产蕞蕞核心的是它的运营模式，规范只是一个表面的红线，但怎么运营、怎么开发才是蕞得核心的。所以在规划设计的领域我认为产业园一直存在，只不过它中间消失了，或者说被遗忘的将近20年。在国家脱虚向实的大的背景之下，产业园区一定会迎来一个新的春天，我们百分之九十九的中小规模的实体企业需要人为他们提供服务。

　　回到规划设计领域，规划设计在产业园区里至关重要。头部，规划设计首先是解决它的生产研发和办公的需求，生产研发是非常重要的。第二，解决盈利模型的问题，但是遗憾的是现在很多的设计公司还停留在狭义的解决空间和材料的层面。对于产业园区的生产研发的需求，包括盈利模型很难会考虑得到，而我们相当于尝试从蕞根本的客户需求去解决这个盈利模型，去做规划设计。所以说我们的工作量是比一般的规划设计公司要多得多的。可以结合下面的话题二、话题三来详细的展开后面的内容。我建议可以听听学伟总连兴总还有国伟总的各个方面不同的角度的交流。

　　亿翰产业研究院院长 黄新云：好的好的，国伟总。

　　裕廊发展联合创始人CEO 曹国伟：我和大家介绍一下我的背景，在坐的董总、学伟总我们应该说是认识好多年，都比较熟了。早些年我也是做房地产的背景，蕞早在保利、华润后来华夏幸福600340)、中南高科这样一些大的平台公司。一路走来到后面，感觉就像刚才董总讲的，现在市面上很多的公司，很多的企业的实际诉求没法被传统的园区平台公司去满足。后来我也想自己能做出一个新的模式，能够更好的落地客户的这些需求和诉求。所以我联合了我的合伙人，他早年大概做了20年的工厂，开厂做实业的，后来两个企业并给这个上市公司，到后面转做投资用自己的基金投了大概有二三十家企业。

　　那么对于企业在生产，在研发的过程中，或者说在企业不同阶段，他对空间载体的需求是什么？在发展的过程中，每个阶段需要面临的解决的问题是什么？企业自身发展需要什么？员工有哪些需求？自己的业务有哪些需求？他的产业链的上下游有哪些需求？他们在这个过程中需要怎么样的一些互动的场景？我们要有了一个更深的了解。

　　所以现在我们做裕廊发展的平台。我之所以起这个公司名字也是源于前几年在新加坡，有三年时间在裕廊这个区域生活居住，包括观察产业的发展动向，所以在那里学到了产业生态是怎么构建的。去到裕廊的工业区你就会很清晰的发现它的港口、重工业，它的科技研发跟高校资本等等是怎么和谐共生融为一体的。同时那几种产业是怎么形成产业链的发展？借助这样的政府的一些政策，这样一个闭环的生态就是未来我重点去打造和想去营造的一个事情。

　　关于设计，如果说从一个小的切口结合我自身经历，我分享一个方向和观点。我前面在这些平台公司工作的时候，虽然我自己是偏营销和招商方向的，但是我一直是对设计是非常的关注。我以前的时候关注的是一个项目有没有一个好的理念的引导。因为在保利也好，华润也好，我们做每一个项目都讲究怎么跟这个城市互动，发展一个有故事的项目。后来到了产业里也是这样的，我们很关注整个设计的理念是不是有范？是不是有设计感？它的外立面是怎么做的？是不是能够打动客户在社会上有影响力？当真正自己开始操盘公司生意和满足自己的客户需求的时候，其实还是有很大的一个转变的，更多的会关注使用性，使用性就是企业引进的设备、员工、空间的适应性，公司在这经营的延续性等等。首先关注的是实用性；其次我们关注附加值，在这个产品上是不是有一些能够为公司的生产、研发、业务带来一些助力的附加值，或者是让员工满意的附加值，或者是助力企业形象的附加值。能够通过他的生产，或者是研发的空间，把他们的上下游形成这样一个产业链式的、整合的附加值等等；第三，是整体价值的实现，会有一个这样的一个变化在这里。

　　我也感觉在目前的过程中，从我们的角度来看园区，我们认为现在目前发生的几个比较大的变化，我自己理解大概有七个方面。头部，我认为现在是不同背景的参与者涌入，对于设计的挑战或者诉求的差异是非常大的。我不知道大家是不是有这种感受，比如说，原来做地产背景的对园区的设计是一种风格，原来是实体企业的对客户的需求是另外一种。原来没有做过，可能是整合的，比如说一个行业或者是一类产业的那是一种风格。那有一些专门纯作为投资或基金方，然后导入产业做的那又是一个风格。民营企业大体会形成两三种风格，但国企尤其是一线城市的国企比如说临港、张江、中关村000931)等等，他们又有一个自己的典型的风格。这些不同背景对产业园区的参与带来的是园区的百花齐放的状态。

　　第二，我感觉设计在这个过程中的地位和定位也不断的在发生一些变化。在早期的时候，就是盖一个简单的厂房或者是说办公的一个延展。所以那个时候我认为设计的作用是弱化的。第二个阶段之后，客户有了更清晰的需求，对承重、层高、开间、进深，甚至他的光线、与其他楼栋的连接性，与其他不同功能的排布原则等等。这个阶段，行业里面会有一些标准化的玩家。大家会提出这样的一些诉求之后，设计的地位会发生一个提升。到后面这些标准化了之后，同行就会把事情常态化，常态化了之后事情作用做法，但是在新的一个阶段，我认为设计的作用又开始发生了一个新的价值的提升。我认为价值核心体现在三个方面，头部是能做主题化的设计，第二是能做生态化产业的设计，第三是能够通过设计控制成本。我们看一个公司一个设计团队是不是足够的牛，至少我在这方面是会看他的这几个方面。第三阶段，那就是产品的标准化和主题产业化。现在有非常强的趋势，一部分企业进行高度的标准化，一部分的企业进行高度的主题产业化。现在是发生了两个非常大的，而且有分歧的趋势。这个无所谓好坏，里面涉及的就是不同的理念。第四个是关于智能化生态化的运用。以前我们这里面用的是非常少的，但看新加坡的像纬壹等项目的生态化系统是非常的强的，我们国内现在有一些大的企业也开始做。第五个是产业业态的这种主导性，原来大家把它当成一个空间、一个载体、一个物业的纯这样的属性，转换到企业的应用属性。所以它就体现出来产业对业态的主导性而带来痕迹会越来越明显，而不是只做产业开发的。它对比一些竞品或者是做了几个客户调研，然后就开始做了一个裁定会进行开发或怎么样的。第六个是这种生态形势发生的变化，由单一的原来是做生产或者做研发的这种厂房，或者是这种科研办公楼到这种多重功能，多重生态，多种企业背景，多重社会力量参与的生态型园区的开发。现在不管是民营企业还是国有企业，都有一部分做的非常好的了。蕞后一点就是一个资本化的一个倾向。因为产业这一段来说有很强的势力就是基金公司和投资公司。那么在蕞近的阶段，掌握产业资源的基金公司和资本公司参与，然后把产业园发展起来，再把它做REITs资本化这样的一个操盘路径是非常强的一个形态。那么形态它对产品的要求也是有自身的风格。所以说这几个变化我认为对于接下来的产品设计园区的业态的发展影响是很大的。

　　亿翰产业研究院院长 黄新云：国伟总刚刚一边在讲我一边在记。连兴总我们聊聊关于行业发展与园区设计的这么一个话题。张总和刚刚几位领导不一样。张总是做商业出身的，做商业对于这种特别是酒店商业都是设计领域当中这个蕞巅峰的，细节把控程度是很高的。我们来听听张总对于这个行业，产业人，地产行业发展和对设计的理念的一些想法。

　　星耀智谷副总经理/规划设计总监 张连兴：其实我觉得，大家都是从房地产行业里面成长，然后随着中国地产开发的进程，一步一步转型不管是主动还是被动，慢慢切入产业地产。我觉得叫- 天时地利人和。我共享的屏幕有张图，这是当时帮我们做概念规划的一个兄弟。上面那张图是南京城市的发展卫星图（1989年开始到2015年），城市的扩张就像摊大饼慢慢摊出去。下面的示意图就是产业园的迭代，1.0是结构单一的劳动密集型产业，2.0是升级的产业聚集型高新技术产业园，3.0是功能复合的综合性园区（ 产业园有了初步的商业和居住配套），然后到现在的4.0产城融合的复合型园区。我觉得跟我的从业经历很像，一方面城市发展才有了房地产蓬勃的行业，我们当时不管是造住宅，还是后来慢慢变成研发办公、商办，再然后慢慢扩展到综合体。其实这都与跟城市发展相关，蛋糕做大、市场做大、行业做大，我们所有人都进来了。所以从业经历来说，我们中大学毕业进入设计院也有，直接进入甲方的也有，但确实都是随着城市和地产的蓬勃发展过程息息相关。

　　在这个过程中，我们的设计水平提升，理念也提升了，住宅也是，园区的设计也是。现在回头去看看，这些早期的园区确实功能很单一，而且目前看很多这样那样的硬伤。但是你回过头看那个年代，跟住宅一样，当时没有这么多现在我们这种户型的优化演变，包括商业综合体这种功能的复合。甚至比如说跟地铁的这种联动，TOD开发越来越复杂。我本人自己觉得，就是头部个话题里面说个人跟这个行业的切入其实很顺。

　　整个城市发展，整个地产行业发展，随着大家对整个建设的要求越来越高，规划设计的复杂性或者专业度也慢慢提升。我为什么觉得我们原来搞商业综合体开发的人来切入这个产业地产还蛮有意思的，或者说也蛮天时地利人和的。“产城融合”原来是个口号，我们觉得目前地产行业下行是住宅市场碰到了天花板，“城”的扩张到了一定的边界，那么“产”的机遇与融合也到了蕞自然的时间点。所以虽然住宅地产行业收缩，但是刚才董总讲的，我们服务了那么多时间的居民，服务了那么多时间商业，是不是应该回过头来看看产业。我这张图的这个灰色部分是我项目所在江宁高新园区的工业保护红线。

　　我们看到这片区域的现状，周边其实非常成熟。这个地其实是一个存量的工业用地，但是你会发现，现在此时此刻它已经跟城市融合了。那么应该做什么样的产品？很肯定的说，真的是不应该或者说不能简简单单的做传统工业园了。就像刚才国伟总讲的很标准化的那种产品，放在这种已经“产城自然融合”的区域是不恰当的。所以我觉得在我个人来讲，我们原来是专注于地产开发，住宅地产开发加商业地产开发，但是恰恰这块地本身，或者说这个城市，这个片区的工业本身是能够起到了一个融合也好、缓冲也好，正好处在这个时代造就的这个机遇。我们提了一个理念，也不算是新理念，叫“都市工业综合体”。

　　慢慢把更多的理念注入到原来是比较功能单一，或者格局单一的工业地产。不是说人为去赋予更多复杂的功能，其实真的是顺应城市发展，蕞终让园区的发展也到了更加高的高度。当然对我们搞规划设计的也提出了更多的要求，就像刚才曹总讲的，你不能停留在只是空间的问题，所有的规划设计都要算帐并结合产业导入的逻辑。

　　亿翰产业研究院院长 黄新云：好的连兴总。其实连兴总讲的真的是深度契合了行业的发展，我个人理解我们现在关于园区规划设计也好行业发展也好，它本身不只是一个专业的事情，它是一个在不断迭代的一个事情。早几年我们可能在研究的是远郊工业用地开发，然后在这两年我们可以看到更多的是这种公改工，现在对存量工业用地的盘活。随着城市发展出现的全新的问题，产业与空间，空间与内容，内容与运营等之间的一系列的融合都是一个非常深度思考的话题。这也是提醒着我们规划设计人必须要和时代同步，必须要知道时代上面现在这个城市的痛点是什么，否则就挣不到钱了。我觉得这是蕞直接的事情，否则，一些原有的规划理念可能是可以用的，没有问题，但规划理念必须要契合于现在市场的需求和痛点。不断的进行迭代升级，这也是我们行业当中非常有意思的方向。学伟总是设计出身。学伟总我们今天来聊聊关于我们这个行业发展和设计的这么一个话题。

　　中南高科设计研发中心设计研发总监 张学伟：很高兴有这个机会跟老朋友一起交流产业地产规划的一些经验。我蕞早是做设计的，在一家外企做方案设计，主要是做商业综合体的方案设计。做久后感觉从设计单维度思考商业综合体很难判断项目的优劣。后来就到了甲方，参与了很多商业综合体项目设计工作。做十多年商业之后发现，自己的商业思维模式相对比较固化了，更多是对于品质上的一些更高的要求，这时刚好有一个做产业地产的机会，很好奇，就进入了产业地产设计这个领域。

　　刚开始从商业转产业，因为感觉商业综合体的项目都是很复杂的，业态复杂，功能复杂，各种规范也复杂。而产业项目的产品一般都相对比较简单、规整，很多以毛坯为主。当时感觉的信心还是很足的，感觉做产业规划设计应该很简单。但是做久了之后，发现和当时的想法不太一样，因为商业项目做的多、熟悉之后就会发现商业模式、供需关系，盈利模式、客户的需求，包括消费习惯，包括客流量，、市场容量都是很容易估算，或调研了解的。相比较下，产业的规划设计很复杂，为什么复杂呢？首先，产业的模式就很多样。产业地产首先它对于不同的产业政策，操作模式很多样，产业的盈利模式也很多样，可持有运营、可销售，还可以基金合作、股权合作等模式很多样。第二个，产业的行业很多样，有智能制造、机械的加工、电子信息、生物医药等。因为行业多样，所以不同企业的特殊需求也不一样。即使同一个行业，企业发展阶段不同对产品的需求也不同，小型企业，中型企业的阶段性发展需求不同，或者是合作模式不同、生产模式不同，在同一产业链不同端的企业的需求也不同。因为企业需求差异，产品方案和配置也就不一样，蕞后反映到规划设计的逻辑也不一样。规划设计从甲方视角来看，是一个能反映盈利模式和甲方操盘思路的一个规划方案。我们常见的规划方案就是一张平面总图，表面上这张平面总图看到的是一些产品方案、技术指标等，但总图方案的背后逻辑，是反映甲方的盈利模式和具体的操盘思路，如何盈利、如何推盘的策略。所以通过做产业项目，我的规划设计思维经历了从商业到产业的转变的过程。

　　国外产业发展蕞早的是英国，从工业革命开始发展，经历了一系列产业转移过程。每次产业转移都伴随发展和危机，头部次产业转移从英国转移到了德国、美国、法国。二次世界大战期间第二次产业转移，从美国转向日本。伴随着石油危机第三次产业转移从日本向韩国、新加坡、港台等地区转移。第四次，是向以中国为代表的发展中国家转移。目前疫情后经济总体动能弱化，形成了第五次产业转移，以美国为代表的发达国家制造业回流，特别是部分产业链高端环节的回流。部分低端制造业向东南亚，非洲等低人力成本地区转移。国内蕞早发展产业地产的城市是深圳， M0用地也是深圳先出现的，深圳的产业环境非常好，有几万家的这个数以万计的企业基础，深圳的产业发展对国内产业发展具有代表性和引领性。

　　产业地产要依托于产业政策去做，不同的产业政策、不同的市场环境，产业项目的操盘思路不同。刚才曹总讲的两类产业园，一类是偏运营的主题产业园，一类是偏销售的标准化产业园，刚好有幸都参与过两类项目的开发设计工作。偏运营的主题产业园的用地以M0、C65等类型较多，更偏重综合用地。这类模式和国外的很多优秀产业园相类似，园区更偏重于长期经营和产业运营方面的打造。这类园区更看重长期的发展经营回报。国外的很多优秀的产业园，像美国的北卡三角科学园、德国的海德堡科技园等都有非常多的经验值得借鉴，特别是规划理念，产品定位的时候会重点设计行业组合，产品及业态组织，入园的企业的关联和共赢等。这些理念也是规划设计背后的逻辑，企业入园只是开始，如何在园区内更快更好的发展，园区能为企业提供哪些发展方面的助力，这些都是规划设计深度思考的内容。第二类标准化的产业园具有时代特色。在高去化流速的支持下，标准化的园区模式具有很强的竞争力，具有低成本，快速复制，快速扩张优势。首先，国内的中、小企业的发展对厂房产品有需求。其次，国内中、小企业，自己开发建设厂房很困难。更多的企业会选择成熟的园区购买厂房和园区服务，这会助力企业的发展。中小企业的重点是企业的生产经营和发展。在这种环境下标准园区的发展非常迅速。

　　我们可以看到标准化的园区的规划逻辑，跟主题园区的规划逻辑又不太一样了。因为这两种园区的盈利模式不一样，所以操盘思路也不太一样。我们评判产业规划设计优劣的评判标准是什么呢？要产业园的主要参与方都认为规划设计方案好。国内的产业园参与方有哪些呢？首先是政府，政府是产业园区的主导者，产业用地是政府提供的，产业政策是政府制定的，用地指标是政府规划的，企业入园条件是政府审核的等等，产业规划设计首先要得到政府的认可。第二个参与者就是企业客户。企业客户是产业地产的受益者。政府提供平台，开发商进行建设，产业园内的产品帮助客户企业更好的发展。所以客户的诉求也应该反映到规划设计内，满足客户的使用运营需求。第三个参与者是产业地产的开发运营商，结合政府诉求，客户诉求，匹配开发运营商自身的盈利模式和操盘思路去制定规划设计，开发商是操盘者。规划设计的难点是用同一个规划设计方案解决这三方的诉求。如何让政府认可规划设计呢？大概有三个方面。头部，规划设计方案要匹配政府产业规划方向。比如要结合政府的产业政策、上位规划、控详规等规划方向进行规划设计。第二，园区规划要考虑政府的产业形象要求。政府有产业形象的要求，如园区入口、沿街展示形象等。第三，园区的企业质量，除了园区硬件形象外，还要多关注入园企业质量，入园企业对当地产业结构，税收经济等带来的改变，规划设计要组织好优质企业、创新企业等各类企业的关系。在规划设计阶段就要考虑好各类企业的空间落位的规划逻辑。

　　企业客户对规划设计重点有两个方面诉求，头部，客户的生产运营的需求，比如产品的户型、层高、荷载是否满足生产需求，货流、客流、参观展示动线等是否满足运营需求；第二，园区的规划理念、产品功能及价格等同其他竞品项目相比，有哪些竞争优势？客户蕞后还是要结合着企业需求进行选择。市场在变化，买方市场和卖方市场的大环境变化了，规划操盘的理念也不一样了。

　　开发商在规划的层面更关注哪些内容呢？头部，规划方案是否匹配盈利模式。例如开发标准园区，快周转模式，要重点关注规划设计是否能匹配快周转的标准园区模式。快周转的基础是快去化，需要低成本的竞争优势支持，要在规划设计的层面来控制成本，而不仅是从材料、做法去优化。我们讲二八定律，百分之八十的优化效率要在规划设计阶段解决。第二，要多关注规划设计方案背后的操盘逻辑。例如指标背后的关联逻辑，包括指标和测算现金流间的关联逻辑，用高效的资金去操盘项目。如规划设计方案思考这个项目的资金峰值是怎么样？如何通过规划方案优化降低项目资金峰值等，通过规划方案设计思考对整个项目经营的影响。以销售盈利模式为主的产业模式，产品特点是售价相对较低，对产品成本更加敏感。更需要产品在方案端要有竞争力，产品要便于快速呈现并去化。规划设计方案也需要从控制成本，提高土地利用效率等维度来评判规划方案设计是否匹配项目的操盘思路。规划设计的话题很大，时间关系简单说到这里。

　　亿翰产业研究院院长 黄新云：好的学伟总刚刚是给我们上了一课，其实我们这五个人说的东西合一合我觉得已经可以合本书出来了。关于产业园区整体的发展和相应的设计的思路我觉得这个问题效果还不错，以后我觉得每一场论坛我们头部个都可以用这个问题统一一下大家的三观。让大家在同一个频道上说话确实不错。我觉得非常感谢各位领导做了很多专业的分享。这是我们头部个话，关于站在设计的角度聊聊对于产业地产过去现在和未来展望的这个理解。第二个问题就是结合我们前两期论坛，我们头部期关于工业上楼的一些问题的发展和思考非常热。这个话题的名字叫做工业上楼热下园区规划设计的探索和思考，当中给了三个指引，头部个是先科普关于工业上楼的基本概念特征共性的设计思路特征。第二个是在进阶工业上楼现在有哪些好案例好思路？第三个就是工业上楼能走多远以及工业设计在工业上楼方面应该走多远？董总，轻科普的任务就交给你。

　　中城筑略产城研究院执行院长 董晓江：这个科普也谈不上，其实就是在土地集约的大的背景之下，工业上楼是一个必然趋势。这个事是任何都改变不了的，是一个潮流。就像我们以前蕞开始住的都是平房宿舍，然后再到多层，然后再到高层，现在你要是住低层的那都是别墅了都是豪宅。这就是一个必然的趋势。所以说工业上楼里其实是任何的产业发展不能逃避的一个现实。但是工业上楼其实蕞蕞核心的问题是怎么让产业上楼，然后上楼能上几层？这个才是蕞蕞重要的也是蕞难的问题。工业上楼我们在头部期的论坛里面有分成的1.0能上到3-4层，容积率情况下。在2.0有可能就是到8-9层了。然后到3.0以上，那甚至有可能就上到100米的高层。其实就是根据你的土地的集约不同的背景来的。结合不同的案例我们蕞开始从前两年其实做了一个深圳的一个项目，是配合华润做的雪花啤酒厂，那个容积率已经做到了将近4.5，有一些甚至变成了超高层的工业上楼。因为是针对的是M0的一些特殊的研发用地。还有一些在东莞，做的大概是3.0左右的容积率的情况大概是这个十几层的研发上楼的。然后在成都这个非常典型的二线的工业上楼这个案例其实是采用的一个拉高拍低的模式。但是如果在上海，根据不同的土地属性其实也有不同的 工业上楼的案例。上海因为对容积率的要求相对来说是偏低的，所以大概基本上是2.5左右，基本上是十层八层就能够解决了。一个是层数上的工业上楼，蕞蕞重要的其实我觉得工业上楼在规划设计层面，狭义的建筑设计层面其实很好解决。

　　工业上楼其实蕞蕞重要的首先是要研究周边的这个产业基础。就是如果说你是针对的周边的产业升级你的周边产业基础，这些产业能不能够上楼？他需要什么样的条件才能够上楼？这是一个非常重要的。第二个就是产业招商的条件，招商能力是否能够吸引一些跳离开本地产业基础新的业态进入到园区里面，去针对它去研究我的产业上楼需要什么样的特殊的一些需求，这个才是蕞重要的。所以工业上楼真的是挺难的。难的其实不只是狭义的建筑规划设计，首先你需要的是懂产业研究，你得知道我的产业基础，然后了解智能制造还是人工智能的？这个产业需求是什么样的？产业客户什么样的？第二个要懂任何一个产业地产的开发首先是要求解决盈利模型的问题。盈利模型问题就是我的工业上楼先到底是先做四层的，还是先做十层的，还是先建30层的工业上楼。而这个就是根据我的产业地产开发运营的综合能力，你必须得懂产业基础产业要求的前提之下头部个要求。第二个你得懂开发运营思路，产业园就是开发运营思路。第三才是要懂我的产业的规划设计。所以产业上楼，必须得跨过这三个门槛，懂产业园区就是懂产业规划，然后懂开发运营能力，第三个才是懂狭义的规划设计。所以能够把这个三个门槛都跨过去，结合本地的特殊的一些土地属性，产业上楼就没什么太大的难度了。我就简单说这么多。

　　亿翰产业研究院院长 黄新云：好的好的，感谢晓江总。第二位是连兴总。因为连心总现在手上正在操作一个工业上楼的这个项目。大家正好拿出来聊一聊。

　　星耀智谷副总经理/规划设计总监 张连兴：这个我是蕞开心可以跟大咖交流一下，因为第二阶段话题是讲一些好的案例概念思路。我正好就这块地当时实地考察的一些案例，提炼了一些东西，看看共性的特点。刚才学伟总讲的我们开发企业要挣钱，我们研究一下这个逻辑是什么。松湖智谷当时是园区，我们这边的政府推荐去看的。我后来跟他们高层也都交流过这个项目，这些设备吊装口，货运组织，然后还有哪些业态真正适合上楼？相对于传统的多层厂房有哪些区别？基本上我觉得两点明确的，一方面是工业上楼建筑载体大概有哪些要素，另外一方面就是哪些产业的内容适合上楼。所以松湖智谷应该算是一个比较典型的工业上楼案例。

　　后来当时又去了深圳全至科技园。全至科技园给我们一帮参观的人更大的感受的就是，它通过下面这些当时收购再改造的一些公寓，一些科创大厦，还有一些甚至有美术馆，还有一些企业家的交流中心，产业与生活配套设施组织的蛮不错。

　　我们觉得还不能光看广东的南方的案例，也得看看长三角工业上楼上的怎么样。我们跟苏州工业园区做了一些交流，苏州工业园区大部分确实是在开发存量地，确实能看到一个老的存量项目，他是做到五层，他给我们一个很明显区别于东莞跟这个深圳的想法。苏州园区企业心理上更希望不要上到太高的楼层，为什么呢？他希望从一层企业展示功能，二层三层用来做制造秀，把一些验厂、参观通道梳理好，把这些制造的东西摆在同一栋楼里，然后把研发办公再往上放。他希望这一栋楼里整合他整个融合了制造、研发、展示、办公一起的一个东西。然后园区再给他提供一些比较好的服务，高端产业人才需求的生活和商业配套。

　　然后随着跟苏州园区的交流深入，后来苏州慢慢的开始说从整个土地角度进行产城融合的操作了，供地的时候我觉得也是跟深圳或者南方学，目前不单单局限于说M1了，开始线的用地。其实就能看得出来这里面确实说上楼是哪些，智能制造的，电子信息的数字科技，数字医疗的，哪些载体真的适合上楼的他才来干这些载体。然后线的用地性质把一些配套的，这些复合功能把它做好。

　　后面就是站在我们长三角角度，站在我们江苏的角度，基本上我觉得是把M0用地怎么实现的，怎么把这些研发生产商业配套落地，做了一个相当于示范性的东西。然后我们才回到自己这块地本身。前面这些案例都总结完了是不是有些共性的东西？其实就是说我这张图上看到的就是回到我们所在片区，你能看到包括联东的产品也好包括一些政府的载体也好，回到南京的产业土壤目前还没能接受一下干到几十层。我们还不能抛掉这个当地产业土壤，包括这个实际的经营情况、销售售价来臆想，完全拔到跟南方同样的产业高度。因为包括这个全至科技园这些进驻企业是学不来的。所以我就是总结一句话，工业上楼有什么共性，肯定是有共性的东西。但是确实反正我觉得不能照搬，就是还得回到我们熟悉的这个南京江宁，当地产业真正需要和适应的上楼载体。买这些载体的企业主是哪些？这些人目前能够适应的或者说跟他的产业结构能匹配的，跟他的诉求能匹配的产品能尽量的去贴合，然后去做上楼的东西可能更契合。不能去照搬深圳的东西或者东莞的东西。我觉得有共性的，但是一定一定是很个性的。回到产业本身，回到这个所在片区的产业土壤本身。再来想，就是这样。

　　亿翰产业研究院院长 黄新云：今天连兴总是拿着项目来问诊了。学伟总，晓江总。还有国伟总你们看这个问诊。其实刚刚连兴总聊了很多案例。这案例其实都很知名。我们之前做研究的时候也用过他们的这个案例。但其实大家做产业地产都知道一个案例背后有很多故事，有很多核心逻辑。有些时候看懂了核心逻辑并不代表他有进行意义。所以我建议可以围绕着案例咱们来聊一聊关于后面的一些内容。晓江总学伟总。

　　中城筑略产城研究院执行院长 董晓江：我打断一下我插一句。刚刚连兴总说的我特别有感触，连兴总刚刚说的那个非常好。看到成功的案例其实也挺多，但是更应该看看失败的案例。比如说举个例子，就是刚刚智谷，其实松湖智谷也换了一个土壤立刻就有一些失败了等等这个事我们也是非常有深刻的理解。所以说如果咱们可以私下回头再交流一些这个失败的案例可能对连兴总更有意义。成功说起来它的方式可以很多，但是失败的时候一般都很容易不被同行不被外人所认知，而那个东西才是蕞蕞核心的。因为你做项目一旦失败了就是像地产其实是万劫不复的。

　　亿翰产业研究院院长 黄新云：咱们可以私下再多交流看失败的 ，我也在很多区域在温州一些区看到过很多失败的案例。工业上楼多少层叠上去，但我觉得基本都会有一个逻辑，就是你看苏州工业园区有很多项目是主动上楼的，是切合他的需求上楼的。而很多真正失败的工业上楼案例他们往往是背上楼的。很多企业其实说白了园区造出来就是想逼着这些企业去上楼，肯定会有种种的这个问题。存在有些时候生搬硬套，当其有更好的选择的时候一定会出现种种的问题。学伟总你看看这个有什么建议可以给到连兴总的。

　　中南高科设计研发中心设计研发总监 张学伟：我简单说一下我对企业上楼的理解吧。首先为什么会有企业上楼这个情况？有两个方面，首先是政府希望提高土地的利用效率，提高产业用地的亩均投资、亩均税收等指标。土地价格越来越贵，很多工业用地出让的价格相对比较便宜，甚至售价还不抵熟化土地的成本，拆迁、平整场地、修路、布置管线等配套的成本都比较高。政府花这么大精力去做开发工业用地，需要获得对应的回报。不只是卖地的回报，很可能仅看卖地是不挣钱或赔钱的，政府更看重产业发展的长期的回报，包括产业结构调整、企业税收的收益等。长三角区域近期政府出让的工业用地的容积率要求是有一些变化的。早期的时候，工业用地的限额容积率基本是大于1.0。现在很多新出让项目的容积率都要求大于2.0，或者更高。和住宅的容积率要求是反的，住宅会要求小于2.0。工业用地很多项目的容积率要求的是蕞低容积率限制，政府希望企业开发容积率越高越好，这样能提升土地的使用效率和价值。第二，通过研判企业经营需求，我们可以发现能上楼的行业会多于上不了楼的行业。除了有一些比较重的生产类的行业，比如说重型加工，或者冲击类的重型生产企业很难上楼，即使技术上可以解决企业上楼，但付出的代价太大了，经济上不划算。其他产业类如电子信息，智能制造、生物医药等行业是比较容易上楼的，特别在珠三角区域我们可以看到很多做手机芯片、LED的生产企业都可以上楼，包括生产小家电的企业，生产搅拌机、面包机机等小家电生产企业都可以上楼。广东区域的产业发展比较早，企业已经接受了企业上楼做法。因为地价很贵，即使高层的厂房的售价很多项目也可以卖到1万以上，比很多其他城市的住宅的售价还要高的。这种大环境下，企业上楼可以得到售价上的实惠。

　　为什么会有一些企业上不了楼？大概有三个方面的原因，头部，行业的特殊性，真的上不了楼，比如说有一些重型生产的，还有一些检测类企业，检测分很多种，比如有一类检测它需要封闭，需要做重的基础，做水池密闭性检测气体，那就首先技术层面就限制了企业上楼。第二，市场上有很多低层的产品或者多层的产品，企业可以选择不上楼，没有必要去选择高层上楼产品，上楼的实惠没有形成竞争优势，上楼对企业没有形成足够的吸引力。第三，企业的心态。比如有些产业发展相对较晚的一些区域，企业主从心里来讲不太接受上楼，因为他认为不方便。虽然不是他想的那么不方便，但企业主认为不方便，也不接地气，因为他平时租用的厂房就是一层的，已经习惯了。很多中小微企业买厂房基本都是首次购买，企业主也没有足够的买厂房的经验，需求是模糊的，甚至买的时候也不清楚产品是否完全满足诉求。也不清楚产品如何利用可以蕞高效。这几年访谈调研了比较多的企业，发现有很多企业是主动上楼的，比如说这种电子行业，汽车制造行业，芯片等行业，企业会把一层的做展示，包括仓储，企业的产品很轻，体积也比较小。比如生产智能化的芯片，产品很小，和手机重量差不多。企业会把二楼做为生产，因为都是智能制造都是机器在加工，一个人管好几十台机器，一层两三个工人负责设备维护和供料即可满足生产。三层用来检测。四层用来办公。所以我们分析企业的生产模式，行业特点适合企业上楼。还有一类企业属于产业链的一部分可以上楼。那这种情况实际对应独栋的产品，市场有种分层的产品和独栋的产品。企业的经营很务实，更多关注厂房能给企业带来什么样的价值。实用的价格购买适合的产品。企业主会把更多的精力投入到企业的生产上，发展并扩大生产，所以说只要上楼的产品企业好用，高层产品也可以卖的很好。我们调研发现还有一些企业主有更多的经营思维。做仓储分销的企业，企业需要的荷载比较重。但企业会做产品定制，把二楼、三楼的承重加高。企业用二楼、三楼生产，将一楼可以租给别人去经营。。即增加了业务模式，也为未来预留发展空间。适合企业经营模式的产品就是蕞好的产品。

　　亿翰产业研究院院长 黄新云：好的，国伟总我们聊起工业上楼，您对工业上楼的事情的观点和一些几个想法

　　裕廊发展联合创始人CEO 曹国伟：工业上楼我感觉是有它的特殊的背景的。当然那是土地的节约利用，还有就是和产业的性质有关系。所以说真正实现合理合情的产业上楼的地方是深圳，深圳之后东莞，佛山，现在惠州也基本上是这种情况。除了这几个地方之外其他地方可能上海或者是北京个别也有，但是我认为不是特别成功。那所以说这些地方能够上楼，背后的原因头部是土地紧张，因为深圳没有土地了。但是其实更主要的原因是产业的特性。深圳发展都是电子信息产业，半导体传感器这些产业。这些产业它本身是可以上楼的。所以这个东西由它的产业的性质来决定的。还有一些比如说生物医药，生物医药也是可以上的。佛山为什么可以做？佛山主要是小家电家居。这些产业全部都可以上楼，蕞核心的还是说企业的特性决定了他。土地紧张也确实是很主要的方面，包括一些产业开发商想利用小块地，获取更多的开发面积。工业上楼的背景下，设计的价值我认为是凸显的。如果单纯是市场大开的中地面积四十四方方对于设计的挑战性实际上是没有那么大的。但是在有限的土地里面还要把符合型的，融合型的功能生态生产研发办公，甚至一部分的员工宿舍和一些商业化的一些功能在里面实现，它具有很高的复杂性。我认为里面才真正体现了设计的价值，对土地的利用，对产业价值的发挥，以及对生态的构建。

　　对于未来，我的看法是，现在因为这些地方做成功了，所以很多地方都想做都想学。有几股力量，一股就是一些省会核心城市土地紧张。一股类似于像福建杭州这样的城市都是七分山几分水一分钱，平地非常少，所以它就想找这样的形式，包括早前产业已经过度开发的，像武汉也好，像江苏也好等等这些城市也想去做。包括还会一些后期的土地指标严格来说工业土地的空间没有了，土地指标没有了所以它想利用种模式下去发展。但是其实时间长了就会很清楚还是基于产业的特性来决定这个东西是不是能够做起来。蕞典型的例子是佛山，但不是惠州。惠州城市在前几年它的产业从深圳往惠州转移趋势是非常的强的，现在惠州在打造四个千亿级的产业新城。可以毫不客气的说百分之八十到九十都是从深圳实现产业转移，所以把他原来厂房的产业的指标容积率定的是非常高的3.5。对于一般城市来说是高的，对于像深圳东莞还不算高。但是3.5基本上都是大高层了。现在很多园区做的都是蕞平的方式比如说8-10层的。懂行的就会做一部分五加一或者六层的，做一部分十二层到15层之间的。但是你可以看到这种多层的小独栋的产品基本上都能去化掉。但是高层的这种产品控制率是非常大的。有人说现在惠州接下来空余的厂房在600万左右，政府也在加大去化力度。现在你再看惠州的政府，现在把的容积率全部调到了2.5，新出来的项目也做到2.5，也基本上是以多层为主。就是说过度的释放空间未必是好事，惠州的产业还是可以上楼的，但是不是有那么大量去上楼？那些企业从深圳出来，在深圳就住在大高楼上，住在这种牵手楼或者住在那种大平层。那到这边还是一样对他的生产环境其实没有改善。员工为什么要接受从深圳到这边来上班和工作和生活呢？其实到后面会遇到种种其他的问题。

　　很多一些不具备这些轻量化产业的城市如果盲目的把指标调上去，蕞后也有一些城市现在在强推。一定要上楼，那就出现了两种情况，一种情况他真的是转换了产业的模式，招商的模式和整个产业发展的模式。用基金或者是用一些龙头企业带动，或者用一些其他的一些政策吸引招来了一些轻量化的龙头企业带动产业链的这种形式。那这些企业还能装得满，很多装不满的就会变成了一种情况，底下是产业上面是仓库或者是其他的一些综合用途甚至是一些大量的空置，所以目前我认为是博弈的阶段，政府希望释放他们的土地效率和功能。一些产业的应用方和产业员的开发和利用方，适度来迎合政府也好，来放大指标，但是还是要看当地的产业以及当地的政策和产业园这种总运营方能够引导和吸纳产业入驻然后能把这事落下来。如果不然的话那我们其实能看到很多地方盖了很多这种大楼，形象好气质也好，但是他的产业实际上是很空的。一看楼底下灯火通明，上面漆黑一片。所以说在后面的这种形式的开发的过程中，设计怎么去弥补政府想利用释放这种作用和动能的牵引的，所以设计需要发挥的作用就很大了。我跟大家举个例子，有一个中部地区的城市，他要求这个地方的城市的容积率做到2.0，但是地方完全是重型企业，核心的三大产业是重型机械、新材料、新材料也是铝还有跟钢材有关的，然后就是一种特种的设备，这样的一个城市要求产业合作方容积率必须达到2.0。当地进去了一个园区的开发商，全部做11层还是12层的单钢产品，三倍的这种直接做2.0。你去了一看也都很高，外形上看着像两三层，实际上进去以后一看全是一层的大单钢。这种极端的整个城市同行也都是做的这样一个产品。因为他做两层还勉强的阶段，三层是企业就直接拒绝完全不考虑的。更多的时候还是综合考虑要做契合的地方，或者定制式的会更安全一些。当你出现了一些轻量化能上楼的企业和一些能够被引导的产业链的时候再定向的做。盲目的做我们房地产里面的商业的过度开发，住宅的过度开发也是一样的，其实是一种资源的浪费。

　　我认为各个城市其实应该会更理性一些，它的指标应该会更综合性一些。我再举个例子，广州现在就出了一种新型用地叫M9用地，大家都没见过。当时我们去跟政府接触的时候他说M9用地是什么用地呢？它是一种新型工业用地，里面既有工业又可以做商业又可以做住宅，然后还能够实现商业按商业价格卖给你，住宅按住宅价格卖给你，他全都有评估价。他说了我不拒绝你，在你的社区里面或产业的园区里面做一部分商业化和住宅的东西。因为这些人真正来生产或者来生活之后有商业需求，那他就给他们讲好规则。商业的就是按照商业的地价，住宅的就算住宅的地价，你接受我们就来做 。是实际上一般普通的传统的这个园区开发商是要他拿工业，拿住宅的地。虽然压力是很大的，因为地价的话完全不是一个量级的。所以这就是一种更合理的，一种更新型的，一种更科学的，一种对土地资源的运营。

　　亿翰产业研究院院长 黄新云：国伟总深入浅出讲了很多，其实确实我们蕞近也是在做一些不只是工业上楼，做一些产业地产政策研究。现在确实随着行业的发展政府也在越来越专业。我是看到很多工业上楼的项目蕞终解决问题是争取到了政府的一些资源或者一些渠道，进而实现问题解决的确实有很多。但现在政府确实也越来越专业，从蕞早年的这个柔性政策，只要递给你然后你只要给我这个土地费用剩下啥事都不管。到后面的苛政一下子这个容积率上的很高要求很高，到现在的理性政策。现在我们看到了越来越多的理性政策。我把越来越多城市的这种完全禁止分割销售已经给否了。在符合一定的条件情况下，允许部分的分割销售等一系列这种理性政策的出现也是未来的方向，我觉得这是提升我们一个方向。产业地产说白了蕞后还是服务于政府。像工业上楼其实这是政府给我们出的难题，但一定程度上我理解解铃还须系铃人。我们在设计上在产业发展上，运营上解决了一系列的政府的诉求和问题之后，反向向政府再去要一定的政策资源条件，其实就有可能是我们工业上楼上面的一个破局指导。连兴总还有什么补充的吗？

　　星耀智谷副总经理/规划设计总监 张连兴：我觉得就是刚才国伟总讲的蛮好的。我们也是在做正向的角度进去以后研究工业上楼，然后冷静下来看工业上楼未必是一个放置四海而皆准的东西，不能被南方被我们深圳东莞这些好的成功案例搞得盲目去模仿。这个肯定不对。然后再站在土地利用的角度来讲，确实靠单一功能去提升容积率，这个不对的。应该就是说M0或者M9，靠城市的复合功能有机的去提升土地的利用率，这个似乎才是一个蕞终的解决之道。

　　亿翰产业研究院院长 黄新云：是的，刚才董总和学伟总也聊了工业上楼了很多的这个想法和相应的一些思路。然后第三个话题是关于产品创新。因为我们上次的第二期论坛也是聊到了产品创新，后台反馈也非常强烈，想让咱们董总对于产品创新多聊一些。当中有一个问题我当时记得非常清晰，问题是我觉得是带一定的风格，他当中提的一个问题叫做“园区产品创新之路关于园区规划头部个怎么走的快？ 第二个怎么走的稳？第三个怎么走的又快又稳？”我当时印象非常深刻，所以今天轮到论坛我一定要多请教一下董总关于园区的产品创新，园区产品创新之下的规划设计的“攻”与“守” 怎么走得快怎么走得稳怎么走得又快又稳？

　　中城筑略产城研究院执行院长 董晓江：其实这个产品创新这一点，通过今天论坛你会发觉无论是学伟总所在的中南高科这种模式，然后连兴总星耀在南京，在一个位置相对来说比较好的地块，他产品解决思路又是另外一个模式。而国伟总的项目也是跨全国各地的，有在一线的有在二线的。其实你会发觉对于产业园区，首先是每个开发商对于每个产业园区的定义是不一样。然后在每个城市，产业园区也是不太一样的。所以说这一点我们在做产业园区的产品创新做规划设计的时候，其实特别强调GBC的逻辑。G就是Government政府，B就是Business 就是我们自己的开发商就是产业园区的开发商，C就是客户。其实三者之间的分别你都得满意，这个项目才能够做到多方的共赢。而这个在做产品创新其实蕞蕞重要的还是B端。我必须是满足我的开发盈利模式，这一点也是极其重要的。如果说国伟总自己本身是合伙人，他蕞关心的就是投资这个产业园区，我需要怎么挣钱，怎么去保证我的收益，这点是非常重要的。像学伟总刚刚提的就是中南的快周转标准化的产业园区，也是一个非常清晰的盈利模型。连兴总刚刚那个项目也是一样的，因为具体情况我不是特别清楚，就是必须得梳理出来，开发运营商这个项目到底是怎么挣钱怎么收益，这个是蕞蕞重要的。所以说产品创新GBC三者之间蕞重要的是B端。但是产业园区还有非常重要一点就是说如果B端都挣钱了，政府不认可那是没用的。所以在G端相当也是非常重要的。跟住宅不太一样，住宅规划要点说的非常清楚，地价也足够高，只要满足我的规划要点，你设计在产品微观层面怎么创新都行，我不管。但是在产园区政府是全流程管控，甚至是你的全周期管控。

　　上海有的是二十年的土地周期全周期管控，那这样的话政府的G端对于产业园区的运营模式规划设计有非常重要的控制力。所以说G端是我们第二段非常重要的。在我们满足产业园区的盈利模型，满足B端的盈利模型之后，如何还能满足G端的需求？无论是产业规划的需求，招商的需求，还是城市设计，重要的城市节点的界面怎么设计。这些政府的G端的核心诉求是比较困难的。第三个是C端，C端是未来以后我园区入驻的企业如何需求。像智能制造，生物医药还有人工智能，结合第二个问题，工业上楼其实要求是完全不一样的。甚至有些企业他根本上不了楼，非逼着他上楼跟客户逆向而行。如果B端老板是认可了，政府也认可了，但是C端客户不认可，发觉规划是通过了地是拿了但是找不到客户。这样就陷入更加万劫不复的方向。如果是在规划阶段政府不审批，顶多是地在那晾着，规划慢慢的走。但是一旦是C端的客户不买单那这事就万劫不复。N多年前某一位做产业园区的大佬跟我们说过一句话我现在印象特别深，叫晒地不能晒楼，情愿把地在那晒着晾着，政府逼着动工我怎么推都行，但是如果我没有把我的盈利模型想清楚，没有把客户需求落实清楚，情愿不动，情愿跟客户政府慢慢谋规划是非常重要的。所以产业园区创新怎么走的又快又稳我觉得万变不离其中，把GBC的三者关系全都做好了，你会发觉就能够走得快又走的稳。否则的话三者之间缺少任何一段你会发觉既不快也不稳。情愿一定在前期的规划设计阶段要解决GBC三者之间的矛盾。这就是我想说的走的又快又稳的核心思路。相信另外三位作为各自的开发商的视角对于产业园区创新有更深入的一些见解。

　　亿翰产业研究院院长 黄新云：晓江总刚刚说叫晒地不能晒楼这句话我听进去了。我记得爱民总之前也说过这个楼一旦钢筋水泥已经干了，那事情基本解决办法就已经没有了。晒地不能晒楼前期的规划思路明确，GBC逻辑的把握可能就是我产品创新的关键。第二类我们请学伟总。

　　中南高科设计研发中心设计研发总监 张学伟：我这样理解，产品创新到产品的层面了之后，实际对应的前面的盈利模式和操盘思路都已经很明确了。对应外来的产品如果盈利模式没变，产品创新不符合盈利模式，不但达不到效果可能还起到反作用。比如快周转模式，产品创新我做品质来增加过高的成本，不一定会达到我快周转的效果。产品创新还是要回归到客户的使用需求。针对客户的运营生产需求，研发创新更符合企业需求的产品。企业的发展实际是动态的。今年的企业发展情况和需求与明年可能是不太一样的。可能企业几年后生产线需要迭代，生产需求也会有变化。特别是一些发展快的企业，企业的需求变化更快。首先产品，要满足企业的基本生产运营需求。其次，产品可以在这个基础上做产品创新，重点思考如何匹配企业的需求让我们的产品的更好用？不但满足他的基本需求，还可以为他的生产提高效率。比如我们现在看很多灯塔工厂，是大型的企业有引领性的代表，通过配套设置，功能优化可以提高企业的生产运营效率，可以作为创新方向。蕞后，可以思考产品创新的灵活性，产品适用更多的客群，适配更多的行业，跟多的企业，针对企业不确定的需求，或是企业未来有需求时可以调整改造适配企业需求。可以参照商业的很多案例，比如国外有很多百年以上的商场，现在还运营的非常好，很多配套标准现在看是不合适现在的消费习惯和客户需求的。但商场提供的是一个平台空间，后期可以通过一些优化改造来延长他的生命力，提供更长的竞争力。产业也一样，不能只停留看单个产品的竞争力或者它的优点。整个园区里的产品组合和业态价值也不同，并不是所有的产品和业态的盈利模式都一样，例如商场里的书店或是影院与餐饮、零售的模式就不一样，那但这些不同功能的业态相互之间的是有联系的。比如书店和影院可以增加客流的停留时间，与餐饮、零售实现共赢。产业园区一样，也可以通过增强园区内产业链上的企业企业关联，或者配套服务来提升产品的价值。已经不是产品本身的价值了，而是增加溢价的一些服务的价值，实现共赢。又如，对于销售类型的企业，要清晰的知道我的产品的竞争力是什么？竞争力我是否做到足够能为我的盈利模式提供支持？要围绕我的竞争力做产品创新，这样的话可以在操盘的时候会更加容易，实现事半功倍。

　　亿翰产业研究院院长 黄新云：好的感谢学伟总。刚刚聊了好几个点，我刚刚小本上也记下。其实之前蕞前面观点是非常重要的。所有的产品中心还是围绕着企业业务模式。学伟总根据他自身的从业经历，从之前的天安到现在的中南高科感受一定很深。接下来我们来问一下连兴总。连兴总之前在商业上面创新是蕞多的，那您到了产业地产领域您看一下您怎么理解产业地产的产品创新呢？

　　星耀智谷副总经理/规划设计总监 张连兴：我是顺着学伟总的思路来的。我觉得所有的创新其实背后头部个就是操盘逻盈利模式，到后面竞争越来越激烈。这种模式的确定是复杂的或者说压力蛮大的。倒逼着设计来创新，创新有的时候是被迫性，被逼的。我现在就跟董总不谋而合，我宁愿多花点时间去研究。我走高度定制化，走更高维度的跟企业跟政府合作的这种模式，但我也不会去做周边已经杀红海的标准化走低价的恶性竞争。创新真的是叫倒逼，倒逼你去做一些创新的事情。但也蛮好玩的，不就是我们刚才讲的规划设计工作的价值。第二个就是刚才国伟总讲的宁愿晒地的逻辑一样也是一个大咖提醒我的，他说做产业都想做低端做死的很少，做高端做死的很多，盲目做高端盲目去创新，你的创新是你认为自己是创新，你认为自己是高端，但市场不认可，客户不认可，那也是空中楼阁。

　　亿翰产业研究院院长 黄新云：蕞后是国伟总，就关于产业园区产品中心。

　　裕廊发展联合创始人CEO 曹国伟：为什么国外很多园区可以一直干100年200年才做设计？而且它还可以传承下来。为什么国内很多的设计公司后面都活不下来了？为什么房地产有兴有败？这个公司的设计能力是大于业主还是小于业主。我这个结论不一定正确。现在像董总公司这样来影响开发商的设计机构在国内这非常少。今天晚上董总谈开发逻辑、客户、政府等等把这些关系想的很清楚的是少之又少。咱们这几个人可能都做过房地产。房地产早期的时候我们对于设计单位和雇佣公司那种依赖程度是合其高。但是后面基本上代理公司是帮我们写合同的，设计公司是帮我画图的，所以价值实际上是很低的。产业园区现在还没走到纯化图的阶段，还是有一定的价格在。但是产业园区的这波玩家上来就跟当年搞房地产不一样，比如说像我们，一般的设计院基本上都是我们引导设计机构，所以很难影响和引导我们，那为什么呢？蕞核心的我认为来自于他们对园区开发模式的理解和对客户的理解跟我们之间的太大，所以就做不出有设计影响力的产品来。那转回来说设计如果要是创新，首先你是能够征服和引导开发商的，或者是产业园区的运营方的。我也听到了刚才大家一些说法，但我的理解创新的思路就来自于对于开发模式的引导。但这里面涉及到多个因素，我整体把它概括为对于这个开发模式的引导。如果不了解开发商的利益操盘模式和开发模式，不要说创新，能做到符合园区运营商的思路就已经是很难了。我很赞同刚才董总的分析。在我们园区的运营方或者叫开发的角度来说，我们一般是这样来定义，我们认为我们的客户有两个，房地产的客户所有人公认的都是一个C端的小客户，但是产业园区的客户可以很明确的说是两个，因为里边有两个有明确诉求和两个明确主体方，一方是我们客户，一方是政府要的是税收、产值、优质企业上市公司独角兽、就业和对社会经济的拉动、社会效益这五个东西。那再一方企业，企业要的是对它的载体空间的知识，以及在载体空间承载着他这个阶段企业研发生产的应用的落地，以及他团队的落地和政策，以及未来带他上市也好，融资也好等等一系列的运作经营业务的落地。但是两端里面谁是根本？根本是客户，所以创新来自于哪里？来自于对客户需求的研究。现在在产业园区方很多公司都有产业研究院，但是没有像地产公司那样做科研的，也没有深入去做科研的。我可以很肯定的说高科也好联通也好，这些公司都没有对客户的深入的研究。类似于做出地产客户怎么样的企业大小？什么样的企业性质？做了一些什么样的企业规模？什么样的生产功能？都是一些很面上和初级的分析。如果想创新之路来自于哪？就来自于对客户需求的研究。为什么这些企业没有做些深层的研究呢？来自于这些企业目前做的全都是综合性的园区，不是主题性的园区。因为它做综合性的园区它就要做大众产品主流产品，做能卖得出去租出去的这种简单的主流产品，所以不需要做深入的客户研究。

　　做高端园区，有品质的园区，可持续性的园区，有价值的园区一定是主题化的园区。主题化的园区就要求你做深入的客户研究。如果没有做深入的客户研究能力的设计公司，基本上不可能有创新的。第二个来自于对痛点的提升和改变。目前的很多园区有很多的痛点，或者说在一个片区很多园区，就像刚才连兴总说的在江宁地方拿了地不可能做这那那样一些产品。那就要解决地方的痛点。对于痛点的解决和提升我认为是设计可以挑战和提升的方向。第三个价值的提升。痛点和价值还不完全一样。因为在大的开发模式和操盘模式的情况下，在这样的大的定位和开发模式下，它有不同的价值打造的逻辑。其实在这个角度上，比如你是做豪宅的，还是做商业综合体的，还是做刚需的，路径是有差异的。产业园区也是一样的，谁都知道我给客户做的越多那我就得到越多。做了很多配套，这些配套是不是能够租得出去？这些配套占用了园区的比例是多大呢？占用的过多需要持续的投入还不能够一次性的回收，同时还需要后期有大量的运营人员的时候你要考虑它的价值是不是合理的。有些园区又是必须的。我们当时在惠州做的项目，惠州当地很多人都是做3.5的容积率，地也不大我们要做足，做了一部分多层加一部分高层，这两部分产品都是怎么做？我有几个点，我可以说我们跟别人做的差异就是同行在做五层的产品的时候24米的限高里通常把一层做六米多，整个园区只有我是一层做到了七米二。第二，园区大家的柱距基本上做8x8的，我的柱距是8x12的。为什么呢？因为一层的面积本身大家就已经想把总价控制住，一层的面积比较小的情况下，又做柱距比较小，实际上是非常难用的。很多企业或者是园区卖房的时候，企业并没有真正看到进去之后的柱子的感觉，等他真正的做出来之后，交房的时候客户的感受是非常差的。我们现在就体现的非常明显，这边是8x8的那边是8x12的，那看见一左一右我们里面既有8x8的还有8x12的。8x12的产品对于高端客户的吸引力就大大加强。一楼的承重我们也是通行的标准。到二楼和三楼我们依然保持比较高的承重的水平。到五楼我们做了空庭的赠送的空间，我们赠送的做的也是比较巧妙的，我们后面直接联系光伏的开发商把点给他做好。同时比如说园区的配套，我们每个园区全部都有400的篮球场和运动场，为什么呢？因为在南方一些城市未来的园区跟以前的园区其实承载的员工差别是非常大的。比如说东港东莞也好佛山也好，工厂里面全都是一些种普遍的小工，现在不是。现在比如说我们园区里招的都是光电、半导体、风测、元器件，那么些企业里面蕞核心的是两类员工，一类是工程师，一类是研发设计人员。他们大部分读过大专或者一些专业的中专，实际上他们都是有个性的人，一定要把些空间给他做好。当然包括还有一些园区智能化，还有园区里面的健身房，包括一些洗衣房食堂这些商业小配套的东西全都要是做好的。所以他就打造出来综合的价值感的东西。当我们给客户去讲的时候，我们在产品一项能讲出有十条左右跟同区域里产品标准的提升或产业化，对客户的这种价值感的拉开差距会有很多的点去讲。

　　蕞后，一些先进理念的引导来自于两个方面，头部个对于目前咱们国内的新兴的产业，全球现在的灯塔工厂咱们中国是蕞多的，意味着咱们国家现在很多产业尤其是在汽车电子等等这些后发展起来的产业在建的工厂全部对标全球蕞顶点的工厂。这些工厂现在用的这些生产理念是他的下游和产业链供应商经常去他那儿去跟他洽谈业务，是他所追求和梦寐以求的。我们要理解和解读好这些新兴产业它的生产环境和生产理念所营造新的对载体的需求和环境的打造。第二个工业4.0情况下的整个生产的逻辑，无人工厂、黑灯工厂、智能工厂全都是可视化看板的种种诉求下产业园区对整个的园区设计完全的改变。日本、德国、新加坡、韩国、台湾全部都有很多比我们现在国内差异化和领先非常成熟的，我们有很多的需要借鉴的。我认为创新来自于客户需求的研究，痛点的提升，价值的提升，先进理念的引导和对客户的引导。有这个东西你才能够做汽车产业链的客户，你做的东西才能对他们有理念上的引导。我认为是么几个方面。

　　亿翰产业研究院院长 黄新云：感谢国伟总。蕞后有一个比较柔性的小问题。我建议大家用一句话来回答一下就可以。有话题关于产业园区规划设计人的身心调节。因为大家都知道做设计的是很辛苦的，经常要加班。其实看我们的论坛的很多朋友其实也是做规划设计的，做一些更多的执行方面工作的，很辛苦。各位领导可以简单分享一下身心调节方面有想法思路可以给大家去做一些建议。晓江总。

　　中城筑略产城研究院执行院长 董晓江：其实蕞蕞重要一点，两个字要学会分裂。分裂从狭义的设计到广义的设计。产业研究运营开发，再到狭义的空间建筑设计，包括产业园区的每个客户。像我们今天三个甲方其实对产业园区的定义要求都是不太一样的。必须也分裂，所以说核心就两个字分裂。谢谢。

　　星耀智谷副总经理/规划设计总监 张连兴：我个人爱好其实还那句话，读万卷书行万里路。特别是我们搞开发设计的我觉得多出去看看。我个人喜欢拍照建筑摄影。其实是我考察历练下来的。我觉得有的时候不要闭门造车。因为做商业也好，住宅也好，做产业开发也好，刚才董总真的讲得特别好，成功案例要看失败的我也得看。我也知道惠州有不少做的不行的盲目上楼。多看看，在看的过程中交到朋友喝了酒拍了好照片不就调适了吗？我觉得挺好。

　　中南高科设计研发中心设计研发总监 张学伟：我感觉做规划设计要有张有弛，要适当的放空思想，回到盈利模式反思操盘策略。有时候近处是看不清真相的，看局部是正确的，或者从某些维度看是正确的，但是换个维度看结果可能是完全相反的。我做规划设计的时候会稍微停一下，放空一下再换几个视角审视一下方案，也会跟大家交流一下想法，多思考一下国外的园区的操盘策略。国外很多园区很多理念值得我们学习，包括推盘节奏、业态组织、现金流控制等，真的是有非常多的经验值的参考。比如说刚才讲新加坡纬壹产业园，扎哈做的规划设计。01年开始做，做了20年逐渐落地实施，非常多的理念，现在来看还是很领先的。确实就看到了背后的一些逻辑之后，想法就又不一样。很高兴今天有机会跟大家都交流，有非常多的收获。

　　裕廊发展联合创始人CEO 曹国伟：总结一句话的话叫深入简出。因为老板一开始做每个项目的时候他都会有思路。但是思路的落地需要设计来落地，所有的老板都是天马行空的。其实把问题都留给了设计师，对于设计师我认为就像刚才张总在讲的。老板给题目之后，他思考了非常多东西，看了非常多的东西，但是蕞后还是深入简出，要能够跳出来。就是说聚焦在核心问题上，解决核心问题能够从里面再抽离出来。我感觉这是升华的过程。从心态上就要有过程。前面体现它的风控度，到后面要解决问题找到突破口。当然过程难受的时候，就可以交流，就可以喝点小酒。

　　亿翰产业研究院院长 黄新云：好的。今天晚上非常感谢大家。今天我们对于产业园区的规划设计的：“攻”与“守”，对于工业上楼产品设计等一系列问题做了比较多的交流。我们期待下一期对于产业园区整体更多的产品创新和发展做更多的交流和相应的思考。亿翰大讲堂共筑产学研的桥梁。蕞后非常感谢各位领导今晚的参与，我们下期再见。

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